تحويل الملكية من إيجار طويل إلى تملك حر في دبي: 457 قطعة و30% من القيمة وتشريع لا أحد يستشهد به

في 19 يناير 2025 أعلنت دائرة الأراضي والأملاك في دبي أن ملاك العقارات الخاصة على شارع الشيخ زايد وفي منطقة الجداف يمكنهم تحويل ملكياتهم إلى تملك حر. وبعد نحو عامين، ما زال هذا أحد أقل الإعلانات بحثًا في سوق دبي العقاري.

وجزء من السبب أنه يمسّ شريحة صغيرة ومحددة من الملاك. أما السبب الأكثر إثارة للاهتمام فهو أن الآلية وراءه أصعب بكثير في التحديد مما يوحي به العنوان، وأن الرقم الوحيد الذي يخبرك إن كانت تنجح لم يُنشر قط.

ما أُعلن بدقة

الإعلان ضيق النطاق ويستحق ذكره بدقة.

• 457 قطعة مؤهلة: 128 على امتداد شارع الشيخ زايد و329 في الجداف.
• امتداد شارع الشيخ زايد محدد بأنه من دوار المركز التجاري إلى قناة دبي المائية.
• الباب مفتوح لجميع الجنسيات.
• الرسم 30% من تقييم العقار على أساس إجمالي المساحة المبنية.

وتسير العملية في أربع خطوات: تأكيد الأهلية عبر تطبيق دبي ريست الذكي، وتقديم طلب إلى الدائرة لتقدير الأرض وتقييمها، وسداد رسم التحويل مع رسوم المناطق المشتركة المحددة وفق إرشادات مؤسسة التنظيم العقاري، واستلام المخطط وسند الملكية الحرة.

وقد أعلن المبادرة سعادة المهندس مروان أحمد بن غليطة، مدير عام الدائرة، وقُدِّمت بوصفها دافعًا لنمو القطاع العقاري في دبي.

التشريع الذي لا أحد يستشهد به

يستند نظام التملك الحر لغير مواطني الدولة في دبي إلى النظام رقم 3 لسنة 2006، الذي يجيز لغير المواطنين التملك الحر دون قيد زمني في قطع الأراضي المبيّنة على خرائط تصدرها الدائرة. والمناطق المحددة قائمة منشورة. وكل ما عداها إيجار طويل أو حق انتفاع أو مقصور على مواطني الدولة ودول مجلس التعاون.

وما لا يفعله إعلان التحويل هو الاستشهاد بتشريع. فهو لا يسمّي مرسومًا ولا نظامًا ولا تعديلًا ولا تاريخ نفاذ لأي تغيير قانوني. بل يصف خدمة: تحقق من الأهلية، وقدّم طلبًا، واحصل على تقييم، وادفع، واستلم سندًا.

وقد وثّقت هذه المدونة النمط نفسه من قبل في مدينة إكسبو، حيث تُباع الوحدات تملكًا حرًا بسندات صادرة عن الدائرة دون العثور على أي مرسوم منشور يضيف المنطقة إلى المناطق المحددة. والتفسير المتسق أن خريطة المناطق المحددة تُدار إداريًا لدى الدائرة، وأن تحرّك الخريطة لا يصاحبه دائمًا تشريع منشور منفصل.

وبالنسبة للمالك، هذا ليس سببًا للشك في السند الناتج. فالسند صادر عن الدائرة ومقيَّد في سجلها، وهذا هو جوهر الملكية في دبي. لكنه سبب لتأكيد مسار التسجيل كتابةً مع مختص نقل ملكية قبل الالتزام برسم بهذا الحجم، وللتحقق من أهلية القطعة تحديدًا في سجل الدائرة نفسه لا في تقرير صحفي أو قائمة تتداولها وكالة.

لماذا 30% شيك ضخم

الرسم 30% من تقييم العقار على أساس إجمالي المساحة المبنية. وتترتب على ذلك ثلاث نتائج، والثانية هي التي تُغفل.

الأساس تقييم لا تحدده أنت. فالخطوة الثانية في العملية طلب تقدير وتقييم للأرض تجريه الدائرة. ولا يمكنك معرفة الرقم قبل التقديم، وهو ما يصعّب وضع نموذج مالي مسبق.

الأساس إجمالي المساحة المبنية لا مساحة القطعة. وهذه هي التفصيلة الحاسمة. فعلى شارع الشيخ زايد، حيث تحمل القطع تطويرًا عالي الارتفاع، تكون المساحة المبنية أضعاف بصمة القطعة. ورسم 30% على تقييم مبني على المساحة المبنية لقطعة تحمل برجًا ليس رسمًا إداريًا بأي معنى. بل معاملة بحجم إعادة شراء حصة كبيرة من الأصل.

وهناك عنصر مناطق مشتركة فوق ذلك. فالعملية تنص على أن رسوم المناطق المشتركة تُحدَّد وفق إرشادات مؤسسة التنظيم العقاري، وهذه إشارة إلى أن تحويل قطعة تحمل مبنى متعدد الوحدات ليس دفعة واحدة نظيفة.

هل يغطي التحويل كلفته؟

هذا هو السؤال الذي تتجاوزه التغطية، ويستحق إجابة أمينة لا واثقة.

وحجة التحويل حقيقية. فالتملك الحر أثمن من حق إيجار طويل: قاعدة مشترين أوسع تشمل جميع الجنسيات، ولا مدة تتناقص، وقابلية أنظف للرهن، وخروج أنظف. وعلى شارع الشيخ زايد، وهو ممر لا أرض جديدة فيه للتخصيص، يُرجَّح أن تلك العلاوة كبيرة.

وحجة الامتناع حسابية. فلكي يضيف التحويل قيمة، يجب أن تتجاوز علاوة التملك الحر على حق الإيجار المتبقي نسبة 30% من القيمة المقدَّرة، زائد حصة المناطق المشتركة، زائد كلفة رأس المال طوال المدة حتى تتحقق العلاوة في بيع.

وملاحظتان تتبعان ذلك، وكلتاهما غير مريحة.

فالمنظّم الذي يحدد سعر تحويل لديه كل الأسباب ليضعه قريبًا من الارتفاع المتوقع لا دونه بكثير. ورسم 30% متسق مع رؤية أن التملك الحر يساوي نحو ذلك القدر زيادةً، وهو ما يعني أن الصفقة قريبة من الحياد للمالك الوسيط لا جاذبة بوضوح.

والجواب يعتمد كليًا تقريبًا على الحق القائم. فتحويل حق مدته 99 عامًا بقي منه 80 عامًا يختلف تمامًا عن تحويل حق بقي منه 25 عامًا، لأن خصم الإيجار الطويل يتسع كلما قصرت المدة. فكلما قصرت مدتك المتبقية بدا التحويل أفضل. ولا تنطبق إجابة عامة، ولا يمكن إتمام الحساب قبل أن تعطيك الدائرة تقييمها.

القطعة هي الوحدة لا الشقة

عدد الأهلية محسوب بالقطع، وهذه التفصيلة هي الأرجح أن تُخيب قارئًا فردًا.

فالتحويل ينطبق على مستوى الأرض. والشقة في برج قائم على قطعة مؤهلة ليست في ذاتها وحدة مؤهلة، و457 قطعة لا تُترجم إلى 457 قرارًا سهلًا لمالك. وبالنسبة لمبنى مفروز سلفًا بموجب القانون رقم 6 لسنة 2019، يمر السؤال عبر من يحمل حق القطعة وعبر الترتيبات الحاكمة للأجزاء المشتركة، وهو بالضبط سبب حمل العملية رسم مناطق مشتركة تحدده المؤسسة.

فعلى مالك وحدة فردية على شارع الشيخ زايد أو في الجداف ألا يتوقع تحويل شقته بمبادرته وحده. والخطوة الأولى تحديد من يحمل حق القطعة وبأي شروط، وهو لكثير من الملاك سؤال للمطوّر أو لجهة إدارة اتحاد الملاك لا للدائرة.

لماذا تفعل دبي ذلك

الدافع مسجَّل وليس خفيًا.

فاستراتيجية قطاع العقار في دبي 2033، المنشورة في أكتوبر 2024، تحمل مجموعة مستهدفات معلنة: مضاعفة إسهام القطاع في الناتج المحلي الإجمالي لدبي إلى نحو 73 مليار درهم، ورفع نسبة تملك المساكن إلى 33%، وزيادة المعاملات العقارية 70%، وبلوغ قيمة سوقية قدرها تريليون درهم، وتوسيع قيمة المحافظ العقارية في دبي عشرين ضعفًا إلى 20 مليار درهم. وهي متكاملة مع الأجندة الاقتصادية د33 وأجندة دبي الاجتماعية 33 ومخطط دبي الحضري 2040.

ومستهدف تملك المساكن هو ما يخدمه التحويل مباشرة. فتحويل حقوق الإيجار الطويل إلى سندات ملكية حرة يحوّل الشاغلين وحاملي الإيجارات الطويلة إلى ملاك مقيَّدين دون بناء أي شيء، وهو أرخص وسيلة متاحة لتحريك ذلك الرقم.

أما مستهدف قيمة المعاملات فدبي تكاد تبلغه سلفًا. فقد أُغلق 2025 بأكثر من 270,000 معاملة بقيمة 917 مليار درهم مقابل هدف تريليون درهم، أي أن المؤشر الرئيسي للاستراتيجية في المتناول بالحجم وحده. ونسبة تملك المساكن هي الأصعب، وهي ما يفسّر برنامجًا كهذا.

الرقم الذي لم يُنشر بعد

بعد واحد وعشرين شهرًا من الإعلان، لم تنشر الدائرة عدد القطع التي تحوّلت فعلًا من أصل 457.

وذلك الغياب أكثر ما هو متاح دلالةً عن المبادرة. فدبي تنشر البيانات العقارية بغزارة: قيم المعاملات الربعية، وحركات المؤشرات، وتوزيع المبيعات على الخارطة والجاهزة، وتوزيعات الجنسيات، والأسعار على مستوى المناطق. وعدّ التحويلات إحصاء بسيط ومُرضٍ لو كان الرقم مرتفعًا.

فتعامل مع الصمت كسبب لإجراء حسابك الخاص لا كدليل على موجة. فهو متسق بالقدر نفسه مع بداية بطيئة، ومع عدد صغير من تحويلات كبيرة، ومع استنتاج الملاك أن 30% من تقييم مبني على المساحة المبنية أكثر مما تساويه علاوة التملك الحر لهم.

ماذا يعني ذلك إن كنت تملك في مكان آخر من دبي

لا شيء فوريًا، وربما شيء لاحقًا.

فـ457 قطعة في موقعين برنامج تجريبي بأي قراءة معقولة. فإن نجح، بمعنى أن يحوّل الملاك وتحصّل الدائرة، امتد المنطق طبيعيًا إلى جيوب الإيجار الطويل الأخرى داخل النواة المبنية، وهي أيضًا حيث تقع أولويات إعادة التأهيل في مخطط 2040. وإن لم ينجح بقي البرنامج حيث هو، وغياب بيانات الإقبال يعني أنه لا يمكن استبعاد أي من النتيجتين حاليًا.

وملاحظتان عمليتان لمن يملك خارج المنطقتين. لا يوجد طلب تقدّمه، لأن الأهلية خاصة بالقطعة ويُتحقق منها في دبي ريست. ووجود هذا البرنامج لا يجعل الملكية بالإيجار الطويل في أماكن أخرى هشّة: فالتملك الحر والإيجار الطويل وحق الانتفاع تعمل كما عملت دائمًا، ويبقى النظام رقم 3 لسنة 2006 هو التشريع الذي يحدد أين يجوز لغير المواطنين التملك الحر.

الخلاصة

في 19 يناير 2025 فتحت الدائرة التحويل إلى التملك الحر لـ457 قطعة، منها 128 على شارع الشيخ زايد بين دوار المركز التجاري وقناة دبي المائية و329 في الجداف، لجميع الجنسيات، مقابل 30% من تقييم تجريه الدائرة على أساس إجمالي المساحة المبنية زائد رسوم مناطق مشتركة تحددها مؤسسة التنظيم العقاري. ولا يُستشهد في الإعلان بأي مرسوم أو نظام، وهو ما يطابق النمط الإداري الذي سبق رصده في مدينة إكسبو، فأكّد مسار التسجيل مع مختص نقل ملكية. ولأن الأساس إجمالي المساحة المبنية لا مساحة القطعة، فالرسم على قطعة تحمل برجًا ضخم، والتحويل لا يضيف قيمة إلا إذا تجاوزت علاوة التملك الحر ذلك الرسم، وهو ما يتوقف كثيرًا على ما تبقى من المدة القائمة. والأهلية على مستوى القطعة، فلا يمكن لمالك شقة منفرد أن يحوّل من جانب واحد. والمحرّك مستهدف استراتيجية 2033 برفع تملك المساكن إلى 33%، ولم تنشر الدائرة أي رقم للإقبال خلال واحد وعشرين شهرًا، وهو أكثر ما هو متاح دلالةً.