إحصاءات سوق العقار في دبي 2026: الأرقام التي تهم

تنشر دبي بيانات عقارية أكثر من أي سوق في العالم تقريباً، والنتيجة أن أي ادعاء عنها يمكن إسناده برقم ما في مكان ما. تجمع هذه الصفحة الأرقام التي تصف السوق فعلاً في 2026، مع الفترة والمصدر لكل منها، لأن إحصاءً عن دبي بلا تاريخ ونطاق يكاد يكون عديم الفائدة.

وكل الأرقام تعود إلى الربع الثالث من 2026 ما لم يُذكر غير ذلك.

كم عدد الصفقات العقارية التي سجلتها دبي في الربع الثالث 2026؟

36,738 صفقة بقيمة 90.62 مليار درهم، بحسب بيانات دائرة الأراضي والأملاك المنشورة في 5 أكتوبر 2026. واستأثر العقار السكني بـ 72.58 مليار درهم عبر 33,949 صفقة.

وستجد الربع نفسه منشوراً أيضاً عند نحو 93 مليار درهم وقرابة 37,000 صفقة. والفارق نطاق لا خطأ، وهو الدرس الأول في قراءة بيانات دبي: تتفاوت الإجماليات بحسب الفئات وأنواع التسجيل وموعد الإقفال الذي يعتمده الناشر. اذكر المصدر مع الرقم.

والسياق الأهم من الربع نفسه: أغلق عام 2025 بأكثر من 270,000 صفقة بقيمة 917 مليار درهم، بارتفاع نحو 20% على 761 مليار درهم في 2024. ومقابل عام قياسي، فإن ربعاً بـ 91 مليار درهم تراجع عن ذروة استثنائية لا انهيار من مستوى طبيعي.

ما متوسط سعر القدم المربعة في دبي عام 2026؟

يعتمد كلياً على نوع العقار، والترتيب ليس ما يتوقعه معظم الناس.

وعلى مستوى المدينة بلغ المتوسط نحو 1,636 درهماً للقدم المربعة في أغسطس 2026، بانخفاض 1.7% سنوياً، وهو أول تراجع سنوي منذ فبراير 2021. وقاس مؤشر فاليوستارت للأسعار تراجع القيم السكنية نحو 3.1% سنوياً في الفترة نفسها.

ويقع هذا التليّن الطفيف فوق سوق تُغلق فيه أكثر من 84% من الصفقات دون 3 ملايين درهم. فدبي من حيث الحجم مدينة متوسطة السوق تحتوي قطاعاً راقياً، لا مدينة راقية.

لماذا يقول تقريران أمرين متناقضين عن الربع نفسه؟

لأن أحدهما يعرض متوسط حجم الصفقة والآخر مؤشراً للقيمة لكل وحدة مساحة، وفي الربع الثالث 2026 تحرك الاثنان في اتجاهين متعاكسين.

فقد أعلنت إحدى الوكالات الكبرى في دبي ارتفاع متوسط سعر البيع لديها 14% ربعياً إلى 5,447,110 دراهم، بينما أظهرت المقاييس على مستوى السوق تراجع أسعار الشقق 4.8% ربعياً. وكلاهما دقيق. فالصفقات فوق 10 ملايين درهم ارتفعت نحو 38% ربعياً، أي أن تركيبة الصفقات صارت أكبر بينما سعر القدم المربعة لان.

والقاعدة المستخلصة أثمن من أي رقم في هذه الصفحة. حين يتناقض إحصاءان عن أسعار دبي، تحقق أولاً مما إذا كان أحدهما متوسط صفقات والآخر مؤشراً لكل وحدة مساحة قبل أن تستنتج أن أحدهما خاطئ. فمتوسط الصفقات يصف دفاتر من أصدره. والمؤشر يصف السوق.

هل ترتفع إيجارات دبي أم تنخفض في 2026؟

الاثنان معاً، وأيّهما تراه يعتمد كلياً على ما إذا كنت توقّع عقداً جديداً أو تجدد عقداً قائماً.

وهبطت الإيجارات المطلوبة في عدة مناطق أكثر من ذلك: ميدان نحو 13%، والخليج التجاري نحو 12.5%، وقرية جميرا الدائرية نحو 10%، مع تقارير عن تراجع الإيجارات المطلوبة في وسط المدينة على بعض أنواع الوحدات من نحو 230,000 درهم إلى 180,000 درهم سنوياً.

والانقسام نتيجة مباشرة لطريقة تنظيم دبي للإيجار. فـالتجديدات يحكمها المرسوم رقم 43 لسنة 2013 ومؤشر الإيجارات الذكي، ولا يسمح بالزيادة إلا حين يقل الإيجار القائم عن المؤشر بهوامش محددة، فينجرف المستأجرون القدامى صعوداً نحو المؤشر مهما فعلت السوق المفتوحة. أما العقود الجديدة فغير منظمة وتعيد التسعير فوراً. وموجة التسليمات القياسية تنزل على جانب العقود الجديدة من هذا الجدار لا على جانب التجديد.

كم يبلغ المعروض الجديد الذي تسلّمه دبي فعلاً؟

أقل من خط الإمداد المعلن، والفجوة هي الرقم الأكثر سوء عرض في السوق.

فقد كان مقرراً تسليم نحو 120,000 وحدة سكنية في دبي خلال 2026 مع بداية العام. وقدّرت نايت فرانك الإنجاز الواقعي بنحو 46% من المعروض المخطط، أي ما يقارب 33,000 إلى 34,000 تسليم فعلي. وتجاوزت دبي 10,000 تسليم شقة في شهر واحد مرتين في مطلع 2026.

وقد تأخر المعروض المخطط في دبي تاريخياً، ومعاملة رقم خط الإمداد كتسليم فعلي هو الطريق الذي تُكتب به توقعات التخمة. والقراءة الصحيحة أن كمية كبيرة لكن غير مسبوقة من المخزون تصل، ومتركزة في المناطق التي باعت على المخطط بأقوى صورة.

كما تتفاوت حصة البيع على المخطط أكثر مما تعترف به معظم الملخصات: 66% من المبيعات بين يناير ويوليو 2026، مقابل 72.1% في الربع الأول ونحو 76% في الربع الثاني بحسب تعدادات أخرى. والاتجاه ثابت حتى حين يتفاوت المستوى، فدبي تبقى سوقاً يقودها البيع على المخطط.

ما الذي يحرّك الطلب؟ رقم السكان

بلغ عدد سكان دبي 4,787,277 نسمة في أغسطس 2026، بارتفاع 18.6% على 4,036,863 المسجلة في أغسطس 2025 — أي نحو 750,000 مقيم إضافي في سنة واحدة. وكانت الإمارة تعدّ 1.93 مليون نسمة في 2011.

ضع ذلك مقابل 33,000 إلى 34,000 تسليم واقعي، وستجيب الحسبة عن نفسها. فمدينة تضيف ثلاثة أرباع المليون مقيم سنوياً وتسلّم عشرات الآلاف من المساكن ليست متخمة إجمالاً، مهما حدث في أي منطقة بعينها. وتليّن الأسعار في 2026 إعادة تسعير داخل سوق نامية لا فشل طلب.

كم تكلفة الشراء والبيع في دبي؟

لم تتحرك تكاليف المعاملات في 2026، وهي أكثر الأرقام اقتباساً على هذا الموقع.

ونسبة 8.7% هذه هي الرقم الذي يحدد ما إذا كان الشراء يتفوق على الإيجار خلال مدة احتفاظ معينة، ولا يتأثر باتجاه المؤشر في الربع الأخير.

الأرقام في مكان واحد

الخلاصة

سجلت دبي 36,738 صفقة بقيمة 90.62 مليار درهم في الربع الثالث 2026 بحسب بيانات دائرة الأراضي والأملاك المنشورة في 5 أكتوبر 2026، مع أكثر من 84% من الصفقات دون 3 ملايين درهم ودبي الجنوب أنشط المناطق. وتراجع متوسط السعر إلى نحو 1,636 درهماً للقدم في أغسطس 2026 بانخفاض 1.7% سنوياً وهو أول تراجع سنوي منذ فبراير 2021، مقابل عام 2025 الذي أغلق بأكثر من 270,000 صفقة بقيمة 917 مليار درهم. ومتوسط الفلل 2,216 درهماً للقدم والشقق 1,794 درهماً والتاون هاوس 1,341 درهماً. والإيجارات تنخفض للمستأجر الجديد وما زالت ترتفع لمن يجدد لأن المرسوم رقم 43 لسنة 2013 ومؤشر الإيجارات الذكي يحكمان التجديد بينما تعيد العقود الجديدة التسعير بحرية. وكان مقرراً تسليم نحو 120,000 وحدة في 2026 لكن النسبة الواقعية للإنجاز نحو 46%. وبلغ عدد السكان 4,787,277 في أغسطس 2026 بارتفاع 18.6% في سنة، ولهذا يُقرأ تليّن مؤشر الأسعار على أنه إعادة تسعير لا مشكلة طلب.