معظم الخلافات بين الملّاك والمستأجرين في دبي لا تصل قاعة محكمة، وما يصل منها يُحسم أسرع مما يتوقّع الطرفان. والسبب أن دبي لا تحيلها إلى المحاكم العامة.
بل تحيلها إلى مركز فضّ المنازعات الإيجارية، وهو جهة قضائية متخصّصة أُنشئت بموجب المرسوم رقم 26 لسنة 2013 وتعمل ضمن دائرة الأراضي والأملاك.
ما يختصّ به المركز
المنازعات الناشئة عن علاقات الإيجار على عقارات في دبي، ومنها:
- عدم سداد الإيجار واسترداد المتأخّرات.
- دعاوى الإخلاء، بما فيها أسباب الإنذار بمهلة اثني عشر شهرًا.
- منازعات الزيادة الإيجارية قياسًا بمؤشر الإيجارات.
- منازعات التأمين المدفوع.
- التزامات الصيانة ومن يتحمّلها.
- الإنهاء المبكّر والإخلال بشروط الإيجار.
ولا يختصّ بمنازعات الملكية، ولا بمنازعات الوحدات على الخارطة مع المطوّرين، ولا بمنازعات رسوم الخدمة بين الملّاك وشركات الإدارة. فتلك تذهب إلى جهات أخرى.
إيجاري يحدّد ما إذا كانت لديك قضية
هذه أهم نقطة عملية في هذا الدليل.
فعقد الإيجار غير المسجّل في إيجاري يخلق مشكلات فورية لدى المركز. فالتسجيل هو الدليل على قيام الإيجار بالشروط المدّعاة، والعقد غير المسجّل يضع من يستند إليه في موقف ضعيف جدًا.
وهذا يعمل في الاتجاهين بالنسبة للملّاك. فالمالك الذي لم يسجّل العقد قد يجد التنفيذ أصعب بكثير. وللمستأجرين، إيجاري هو ما يربط العقد بالخدمات والتأشيرات ومؤشر الإيجارات.
سجّل العقد. فكلفته زهيدة وهو أساس كل حقّ لاحق.
الرسم
رسم رفع الدعوى 3.5% من الإيجار السنوي، بحدّ أدنى 500 درهم وحدّ أقصى 20,000 درهم.
وعلى عقد بـ 90,000 درهم سنويًا يكون الرسم 3,150 درهمًا. وهو كلفة حقيقية ومتناسبة عن قصد، وهذا جزء من سبب استخدام المركز لا تجنّبه.
كيف تسير الدعوى
الصلح أولًا. تمرّ الدعاوى بمرحلة تسوية ودّية يحاول فيها المركز حلّ النزاع بين الطرفين. وينتهي جزء كبير منها هنا، وهذا هو مقصد التصميم.
ثم الدرجة الأولى. فإن أخفق الصلح، تُعرض الدعوى على قاضٍ للفصل. وتُنظر الدعاوى الإيجارية بجدول مضغوط مقارنةً بالتقاضي المدني العادي، وصدور حكم ابتدائي خلال أسابيع أمر معتاد لا استثنائي.
ثم الاستئناف عند توفّره. وتتوقّف حقوق الاستئناف على قيمة الدعوى، إذ تُحسم الدعاوى الأدنى قيمةً نهائيًا في الدرجة الأولى، بينما تقبل الأعلى الاستئناف خلال مهلة قصيرة من الحكم. تأكّد من الحدّ والمهلة الحاليَّين عند صدور حكمك، فالمهلة تُحسب بالأيام لا بالأشهر.
ما يحسم القضايا
عمليًا: المستندات.
للملّاك: تسجيل إيجاري، وعقد الإيجار، وإثبات الإنذار وطريقة إعلانه، وموقع مؤشر الإيجارات حين تكون الزيادة محلّ نزاع، وسجلّ واضح للمدفوعات المستلمة والفائتة.
للمستأجرين: تسجيل إيجاري، وإيصالات الدفع والسجلّات البنكية، وطلبات الصيانة الخطّية وردود المالك، وصور حين تكون الحالة محلّ نزاع، والإنذار المستلم.
والطرف الذي يملك سجلًا خطّيًا معاصرًا يكسب النقطة عادةً. والطرف الذي يستند إلى ما اتُّفق عليه شفويًا لا يكسبها.
قواعد الإنذار التي تولّد معظم القضايا
قاعدتان تنتجان جزءًا كبيرًا من قضايا المركز، وكلتاهما كثيرًا ما يُساء فهمها.
الزيادة الإيجارية يحكمها مؤشر الإيجارات، وعلى المالك الراغب في الزيادة إخطار المستأجر قبل 90 يومًا من نهاية العقد ما لم يتّفق الطرفان على غير ذلك. والزيادة المعلنة عند التجديد دون هذا الإخطار تُطعن عليها بانتظام.
الإخلاء للأسباب المقرّرة قانونًا، كاستخدام المالك للعقار أو بيعه، يتطلّب إنذارًا بمهلة 12 شهرًا عبر الكاتب العدل أو البريد المسجّل. ورسالة واتساب ليست إنذارًا.
والقاعدتان بسيطتان وقابلتان للتحقّق، وتجاهل أيّهما هو ما يجعل مالكًا يخسر قضية كان سيكسبها.
الخلاصة
المركز سريع ورسومه متناسبة وقراراته قائمة على المستندات. سجّل العقد في إيجاري، وأعلن الإنذارات بالطريقة التي يفرضها القانون لا بالطريقة الأسهل، ووثّق كل شيء كتابةً، وراجع مؤشر الإيجارات قبل الجدال حول زيادة. فمعظم القضايا تُكسب أو تُخسر في الملف قبل أن يمثل أحد أمام القاضي بوقت طويل.
هذه معلومات عامة عن إجراءات الإيجار في دبي وليست استشارة قانونية. والرسوم والحدود والإجراءات تتغيّر. تحقّق من المتطلّبات الحالية مع مركز فضّ المنازعات الإيجارية أو محامٍ مؤهّل.
الأسئلة الشائعة
01ما هو مركز فضّ المنازعات الإيجارية في دبي؟
هو الجهة القضائية المتخصّصة ضمن دائرة الأراضي والأملاك، المنشأة بالمرسوم رقم 26 لسنة 2013، وتفصل في المنازعات بين الملّاك والمستأجرين على العقارات في دبي.
02كم تكلّف دعوى إيجارية في دبي؟
رسم رفع الدعوى 3.5% من الإيجار السنوي، بحدّ أدنى 500 درهم وحدّ أقصى 20,000 درهم.
03هل أحتاج إيجاري لرفع دعوى إيجارية؟
تسجيل إيجاري هو الدليل على قيام الإيجار بالشروط المدّعاة، ومن يستند إلى عقد غير مسجّل يكون في موقف ضعيف جدًا. سجّل العقد.
04كم تستغرق الدعوى الإيجارية في دبي؟
تمرّ الدعاوى بمرحلة صلح أولًا، وحين تخفق يصدر حكم ابتدائي عادةً خلال أسابيع لا أشهر، وهو أسرع بوضوح من التقاضي المدني العادي.
05كم مدة الإخطار لزيادة الإيجار؟
تسعون يومًا قبل نهاية العقد، مع خضوع الزيادة نفسها لمؤشر الإيجارات، ما لم يتّفق الطرفان على غير ذلك.
06كم مدة الإنذار لإخلاء مستأجر في دبي؟
اثنا عشر شهرًا، عبر الكاتب العدل أو البريد المسجّل، للأسباب المقرّرة قانونًا كاستخدام المالك للعقار أو بيعه.
