يبدأ كل ما يُكتب تقريباً عن عمولة الوساطة في دبي بجملة «مؤسسة التنظيم العقاري تفرض 2%». ولا يوجد نص في قانون العقار في دبي يقول ذلك. فالـ2% عرف سوقي، والأعراف قابلة للتفاوض.
وما ليس قابلاً للتفاوض هو الإطار الذي تحتها: اللائحة رقم 85 لسنة 2006 بشأن تنظيم سجل الوسطاء العقاريين في إمارة دبي، الصادرة عن رئيس دائرة الأراضي والأملاك في 30 مايو 2006. وهي نص قصير يجيب على السؤالين المولّدين للخلافات فعلاً — متى تُكتسب الأجرة، ومن يلزمه دفعها.
والجوابان أدقّ بكثير ممّا يتصرف السوق على أساسه.
النسبة اتفاق، لا تنظيم
المادة 27 جملة واحدة: تُحدد أجرة الوسيط بالاتفاق، وإن لم يوجد اتفاق تُحدد وفقاً للعرف السائد.
وهذا النص الواحد يفعل أمرين. يلغي أي نسبة قانونية، ويجعل العرف السوقي ذا أثر قانوني كخيار احتياطي. فإن لم تتفق على رقم قط وأُنجز تعامل عبر وسيط عيّنته، فأنت لست معفياً من الأجرة — بل معرّض لما يُقرّر أنه العرف السائد، وهو في بيوع دبي 2%.
والنتيجة العملية عكس ما يفترضه معظم البائعين. فالـ2% غير مثبَّت من أحد، لذا اتفق عليه صراحةً وكتابةً، لأن الشيء الوحيد الأسوأ من دفع 2% هو التخاصم فيها بعد التسجيل.
وهذا هو شكل العرف السائد فعلاً في 2026.
| التعامل | العرف السوقي | يدفعه |
|---|---|---|
| بيع سكني في السوق الثانوي | 2% من السعر إضافةً إلى 5% ضريبة قيمة مضافة | عرفاً المشتري، وكثيراً ما يُقاسم أو يُنقل بالاتفاق |
| شراء على الخارطة من المطوّر مباشرةً | عادةً لا شيء على المشتري | المطوّر يدفع للوكالة |
| إيجار سكني | 5% من الإيجار السنوي إضافةً إلى الضريبة، بحد أدنى شائع نحو 5,000 درهم | عرفاً المستأجر |
| إيجار تجاري | 5% إلى 10% من الإيجار السنوي إضافةً إلى الضريبة | متفاوض عليه، وغالباً المستأجر |
| إدارة الإيجار القصير والمنازل السياحية | 15% إلى 25% من الإيراد إضافةً إلى الضريبة | المالك |
| إدارة الأملاك، إيجار طويل | 5% إلى 8% من الإيجار السنوي إضافةً إلى الضريبة | المالك |
و5% ضريبة القيمة المضافة على العمولة ليست اختيارية ولا هامشاً مضافاً. فالوساطة توريد خدمات خاضع للنسبة الأساسية، وعلى الوكالة المسجّلة أن تحصّلها.
الاتفاق يجب أن يكون مكتوباً
المادة 26 توجب أن يكون عقد الوساطة مكتوباً، وأن يبيّن أسماء الأطراف المتعاقدة ومواصفات العقار وشروط الوساطة، وأن يُسجَّل في السجل العقاري.
وعملياً يُنجَز ذلك عبر العقود الذكية لدائرة الأراضي والأملاك نفسها. فدليل ممارسة الوساطة العقارية الصادر عنها لعام 2024 يسمّي ثلاثة ويوجب على الوسطاء استخدام نسخها الإلكترونية:
- العقد (أ) — اتفاقية تسويق عقار، بين البائع ومكتب الوساطة.
- العقد (ب) — اتفاقية الرغبة في الشراء، بين المشتري والوسيط.
- العقد (و) — اتفاقية بيع عقار، بين البائع والمشتري.
وتقع العمولة في (أ) أو (ب) بحسب من عيّن من، والتوزيع المتفق عليه بين المشتري والبائع ينتهي عادةً مُدوَّناً في (و) أيضاً. أما تقاسم العمولة بين وكالتين فيُعالج بنموذج تعاون منفصل، وهو عرف سوقي بين المكاتب أكثر منه شيئاً يضعه دليل الممارسة الصادر عن الدائرة.
وتحذير واحد بشأن التسجيل. لم تكن محاكم دبي متسقة في ما إذا كان عدم تسجيل عقد الوساطة يُسقط المطالبة بالأجرة — فبعض الأحكام عاملت التسجيل كمتطلب إداري، وأخرى ردّت مطالبات لم تستطع إثباته. والدرس من طرفي الطاولة واحد: النموذج غير المسجّل مستند ضعيف، فلا تعتمد عليه.
متى تُكتسب الأجرة
وهنا تقع معظم الخلافات فعلاً، واللائحة واضحة بشكل غير معتاد.
المادة 28. يستحق الوسيط الأجرة فقط حيث يُبرَم عقد بين الطرفين. وعملياً ينشأ الاستحقاق عند التوقيع على عقد البيع وتسجيله لدى الدائرة، ما لم ينص عقد الوساطة على غير ذلك. وحيث يتعلق العقد بشرط لا يتحقق، لا ينشأ الاستحقاق.
المادة 30. إن لم تؤدِّ جهود الوسيط إلى عقد مُبرَم، فلا يستطيع المطالبة بالأجرة ولا حتى بالمصاريف التي تحمّلها، إلا إذا نص عقد الوساطة على ذلك صراحةً.
وقراءة النصين معاً تُسقط أكثر المطالبات شيوعاً في السوق. فالمعاينات ليست أجرة. والتقديمات ليست أجرة. والإنفاق التسويقي ليس أجرة. العقد المُبرَم هو الأجرة، ولا شيء أقل منه كذلك، إلا إذا وقّعت شيئاً يقول ذلك — وهذا بالضبط سبب قراءة النموذج (أ) قبل التوقيع لا بعده.
والمادة 29 تغطي الاتجاه الآخر. فإن نُقض العقد، فقد يبقى للوسيط المطالبة بالأجرة وفقاً للاتفاق، إلا إذا ثبت تضليل أو خطأ جسيم من جانبه. فتعامل ينهار بعد التوقيع ليس تلقائياً تعاملاً بلا أجرة.
من الملزَم: المادة التي تنهي الخلاف
المادة 33 هي النص الذي لا يكاد أحد يقتبسه وهو الذي يحسم الخلافات الحقيقية. فالطرف الذي عيّن الوسيط هو من تلزمه الأجرة. وحيث عيّن الطرفان الوسيط نفسه، يكون كل طرف ملزَماً على سبيل التضامن بحصته حتى إن اتفقا بينهما على أن أحدهما سيتحمل الأجرة بكاملها.
توقّف عند هذا قليلاً، لأنه يعكس ترتيباً شائعاً جداً.
مشترٍ يوقّع النموذج (ب) مع وكالة. وأثناء التفاوض يتفق الطرفان على أن البائع سيسوّي العمولة. ثم لا يدفع البائع. وبموجب المادة 33 يمكن للوكالة أن ترجع على المشتري بحصته بغض النظر عن ذلك الاتفاق، لأن التوزيع الخاص بين المشتري والبائع لا يُزيح التعيين.
والحل ليس معقداً، ولا يكاد يُنفّذ أبداً:
- اجعل التعيين متسقاً مع من يُقصد أن يدفع. فإن كان البائع هو الدافع، فليكن البائع هو من يعيّن. والتوقيع على نموذج من جانب المشتري ثم الاتفاق على أن الطرف الآخر يدفع يخلق تماماً الفراغ الذي تملؤه المادة 33.
- دوّن التوزيع في النموذج (و) أيضاً، ليكون الاتفاق بين المشتري والبائع موثّقاً وقابلاً للنفاذ بينهما.
- اطلب من الوكالة تأكيداً كتابياً بأنها ستُرجع على الطرف الدافع فقط. فهذا تنازل تعاقدي، واللائحة لا تمنع الوكالة من إعطائه — هي فقط لا تعطيكه تلقائياً.
وكالتان، تعامل واحد
يقلق البائعون من أن التسويق عبر عدة وكالات يضاعف العمولة. وهو لا يفعل.
المادة 31. حيث توسّط عدة وسطاء معاً في التعامل نفسه للطرف نفسه، يُعتبرون وسيطاً واحداً ويتقاسمون الأجرة بينهم وفقاً لاتفاقهم.
المادة 32. وحيث عيّن طرف عدة وسطاء مستقلين في الموضوع نفسه، يستحق الوسيط الذي أبرم التعامل الأجرة كاملة وحده. والآخرون لا يأخذون شيئاً.
فأربع وكالات تعلن شقتك مشكلة تسويق وتسعير لا مشكلة عمولة — فالفاتورة أجرة واحدة، تُدفع لمن يُغلق. وما يكلّفك التسويق بعدة وكالات فعلاً هو انضباط السعر، لأن أربع وكالات تعلن أربعة أرقام مختلفة تخبر كل مشترٍ بأن سعرك المطلوب اقتراح.
متى يفقد الوسيط الأجرة كلياً
تبيّن اللائحة أيضاً كيف تفقد الوكالة استحقاقها، وهذا يهم إن كنت في الطرف المتضرر من سلوك سيئ.
المادة 19. يمثّل الوسيط أحد طرفي التعامل وعليه أن يكشف بأمانة تفاصيل التعامل وشروطه التي يعلمها.
المادة 20. لا يجوز للوسيط أن يظهر كطرف في التعامل دون تفويض صريح، ويفقد الحق في الأجرة إن فعل.
المادة 23. يفقد الوسيط الأجرة حيث يخلّ بالتزاماته تجاه عميله بمحاباة الطرف الآخر، أو بقبول منفعة لا تتفق مع أخلاق المهنة.
المادة 21. يُعدّ الوسيط أميناً على أي مبالغ أو أوراق مالية أو مستندات تُسلَّم إليه، مع التزامات تسليم صارمة مرتبطة بذلك.
المادة 22. الوسيط مسؤول عن الخسائر الناشئة عن الغش أو التضليل أو مخالفة القواعد.
وتحت كل ذلك تقع المادة 3: ممارسة الوساطة في دبي تتطلب رخصة تجارية للوساطة من دائرة الاقتصاد والسياحة وتسجيلاً في سجل الوسطاء الذي تحفظه مؤسسة التنظيم العقاري. ومن ليس مسجّلاً لديه مشكلة ترخيص خاصة به، ومطالبة بأجرة تبدأ من موقف ضعيف.
ما هو قابل للتفاوض فعلاً
بما أن المادة 27 تجعل النسبة مسألة اتفاق، فهذا ما يتحرك عملياً.
- النسبة على التذاكر الأكبر. فوق نحو 10 ملايين درهم، يتوقف 2% عن كونه تلقائياً. ويُتفق عادةً على 1% إلى 1.5%، وفي التعاملات الكبيرة جداً ليس الرسم المقطوع غريباً.
- موقف الطرفين. حيث تعمل وكالة واحدة على الجانبين، فدفع أجرتين كاملتين بنسبة 2% مقابل عمل واحد اختيار لا التزام.
- محفّز الاستحقاق. الأصل بموجب المادة 28 عقد مُبرَم ومسجّل. اتفق صراحةً على ما إذا كانت الأجرة تُستحق عند التوقيع على النموذج (و) أم عند التسجيل أم عند استلام الأموال، لأن عبارة «ما لم ينص عقد الوساطة على غير ذلك» دعوة لتدوينه.
- الوعاء. فـ2% من السعر المعلن و2% من السعر بعد خصم متفق عليه رقمان مختلفان. حدّد أيهما.
- مدة الحصرية في النموذج (أ)، وما يحدث إن عاد مشترٍ قدّمته الوكالة بعد انتهاء التكليف. فليس في دبي مدة حماية أو ذيل معيارية، فإن أردت واحدة أو أردت استثناءها فلا بد أن تكون في النموذج.
النسخة المختصرة
عمولة الوساطة في دبي تنظّمها اللائحة رقم 85 لسنة 2006، لا نسبة منشورة. فـالمادة 27 تجعل الأجرة مسألة اتفاق مع العرف السائد خياراً احتياطياً، ولهذا فإن 2% إضافةً إلى 5% ضريبة قيمة مضافة على البيوع و5% من الإيجار السنوي على الإيجارات السكنية ذات أثر لكنها غير ملزِمة. والمادة 26 توجب عقد وساطة مكتوباً يسمّي الأطراف ويحدد العقار ومسجّلاً في السجل العقاري، وينفَّذ عملياً عبر العقد (أ) لتكليف البائع والعقد (ب) لتكليف المشتري والعقد (و) للبيع نفسه. والمادة 28 لا تكسب الأجرة إلا على عقد مُبرَم، عملياً عند التوقيع والتسجيل، والمادة 30 تعني أنه بلا عقد مُبرَم لا توجد مطالبة ولا حتى بالمصاريف ما لم ينص الاتفاق على ذلك. والمادة 29 تحفظ الأجرة حيث يُنقض عقد موقّع لاحقاً، في غياب التضليل أو الخطأ الجسيم. والمادة 33 تُلزم الطرف المعيِّن، وحيث عيّن الطرفان الوسيط نفسه يبقى كل منهما ملزَماً على سبيل التضامن بحصته حتى بعد الاتفاق على أن أحدهما سيدفع الكل. والمادتان 31 و32 تعنيان أن عدة وكالات تتقاسم أجرة واحدة أو، حيث عُيّنت مستقلةً، يأخذها من يُغلق كاملةً. والمواد 19 إلى 23 تُسقط الأجرة عند التحريف أو التعامل الذاتي غير المفوّض أو محاباة الطرف الآخر. اتفق على الرقم والمحفّز والدافع كتابةً قبل أن تبدأ المعاينات.
هذه معلومات عامة عن ممارسة الوساطة في دبي، وليست استشارة قانونية. ونصوص اللائحة ملخّصة لا مستنسخة، ومعاملة المحاكم لمسألة التسجيل لم تكن موحّدة، وأعراف العمولة في السوق تتغير. استعن باستشارة مستقلة في أي خلاف بعينه واقرأ أي نموذج وساطة بكامله قبل التوقيع عليه.
الأسئلة الشائعة
01هل تفرض مؤسسة التنظيم العقاري عمولة 2% في دبي؟
لا. فالمادة 27 من اللائحة رقم 85 لسنة 2006 تنص على أن أجرة الوسيط تُحدد بالاتفاق، ولا تُحدد وفقاً للعرف السائد إلا حيث لا يوجد اتفاق. فـ2% إضافةً إلى 5% ضريبة قيمة مضافة على البيوع هي ذلك العرف السائد لا نسبة منظّمة، وهذا يعني أنها قابلة للتفاوض، خصوصاً فوق نحو 10 ملايين درهم حيث يُتفق عادةً على 1% إلى 1.5%. ويعني أيضاً أن عدم الاتفاق على رقم لا يجعل التعامل بلا أجرة.
02من يدفع عمولة الوساطة في دبي، المشتري أم البائع؟
عرفاً يدفع المشتري 2% إضافةً إلى الضريبة في البيع بالسوق الثانوي، لكن الموقف القانوني يتبع التعيين لا العرف. فبموجب المادة 33 يلزم الأجرة الطرف الذي عيّن الوسيط، وحيث عيّن الطرفان الوسيط نفسه يكون كل منهما ملزَماً على سبيل التضامن بحصته حتى إن اتفقا على أن أحدهما سيدفع بالكامل. فإن كان البائع هو من سيدفع، فليكن هو الطرف الذي يعيّن، وليُدوَّن التوزيع في النموذج (و) أيضاً.
03هل يمكن للوسيط تحصيل عمولة إذا لم يتم البيع؟
عموماً لا. فالمادة 28 تمنح الاستحقاق فقط حيث يُبرَم عقد بين الطرفين، عملياً عند التوقيع على عقد البيع وتسجيله لدى دائرة الأراضي والأملاك، والمادة 30 تنص على أنه حيث لا تُنتج جهود الوسيط عقداً مُبرَماً فلا مطالبة بالأجرة ولا حتى بالمصاريف، إلا إذا نص عقد الوساطة على غير ذلك صراحةً. فالمعاينات والتقديمات والإنفاق التسويقي ليست قابلة للتحصيل استقلالاً إلا إذا وقّعت شيئاً يجعلها كذلك.
04إن عرضت عقاري عبر عدة وكالات، فهل أدفع العمولة أكثر من مرة؟
لا. فالمادة 32 تنص على أنه حيث يعيّن طرف عدة وسطاء مستقلين للتعامل نفسه، يستحق الوسيط الذي أبرمه الأجرة كاملة ولا يأخذ الآخرون شيئاً. والمادة 31 تغطي الوسطاء الذين توسّطوا معاً، فيُعتبرون وسيطاً واحداً ويتقاسمون الأجرة بترتيبهم الخاص. والتكلفة الحقيقية للتسويق بعدة وكالات هي انضباط السعر لا تكرار العمولة، لأن عدة وكالات تعلن أسعاراً مختلفة تُشير إلى أن سعرك المطلوب قابل للتفاوض.
05هل تُفرض ضريبة القيمة المضافة على العمولة العقارية في دبي؟
نعم. فالوساطة توريد خدمات خاضع للنسبة الأساسية، وعلى الوكالة المسجّلة أن تضيف 5% إلى أجرتها. فعلى بيع بمليوني درهم تكون عمولة 2% أربعين ألف درهم إضافةً إلى ألفي درهم ضريبة. وينطبق الأمر نفسه على رسوم إدارة الأملاك ورسوم التقييم ورسوم خدمات مكاتب التسجيل الأمينة، وهي شركات خاصة. أما رسوم التسجيل لدى دائرة الأراضي والأملاك فهي رسوم حكومية ولا تُحتسب عليها الضريبة.
06هل يجب تسجيل عقد الوساطة في دبي؟
توجب المادة 26 أن يكون عقد الوساطة مكتوباً وأن يسمّي الأطراف ويحدد العقار وشروط الوساطة وأن يُسجَّل في السجل العقاري، ولهذا تُصدر دائرة الأراضي والأملاك العقدين الإلكترونيين (أ) و(ب) وتوجب على الوسطاء استخدامهما. ولم تكن محاكم دبي موحّدة في ما إذا كان عدم التسجيل يُسقط المطالبة بالأجرة، فعاملته بعضها كإداري وردّت أخرى مطالبات غير مُثبتة، فلا ينبغي لأي من الطرفين الاعتماد على نموذج غير مسجّل.
