إدراج عقارك في دبي: النموذج أ وتصريح تراخيصي والقائمة الخضراء

يظن معظم البائعين في دبي أن الإدراج يبدأ عند رفع الصور. لكنه يبدأ بخطوتين قبل ذلك، وكلتاهما تنظيمية.

فقبل أن يذكر عقارك أي إدراج على منصة أو مقطع على وسائل التواصل أو بطاقة في واجهة مكتب، يجب أن يوجد أمران: عقد تسويق بينك وبين وسيط معيّن بالاسم، وتصريح إعلان صادر لذلك الوسيط عن ذلك العقار تحديدًا. والثاني لا يمكن إصداره دون الأول.

وتكاد كل شكاوى البائعين لاحقًا ترجع إلى تجاوز هذا التسلسل: أربع وكالات تعرض الوحدة نفسها بأربعة أسعار مختلفة، وإدراج يبقى بعد انتهاء الاتفاق الذي أجازه، واتصالات من وسطاء لم يُكلَّفوا أصلًا. ولكل واحدة من هذه الحالات قاعدة تحكمها، وهذه القواعد أنفع للمالك منها للوسيط.

لا إعلان قبل وجود النموذج أ

التشريع الذي ينظم الوساطة العقارية في دبي هو اللائحة رقم 85 لسنة 2006 بشأن تنظيم سجل الوسطاء العقاريين، وهي ما زالت سارية ولم تُستبدل. أما المرجع العملي المبني عليها فهو دليل ممارسة الوساطة العقارية الصادر عن إدارة التسجيل والتمكين العقاري في مؤسسة التنظيم العقاري، الطبعة الثانية بتاريخ نوفمبر 2024.

ويحدد ذلك الدليل ثلاثة عقود معيارية وغرض كل منها:

• العقد أ اتفاق على تسويق عقار بين البائع والوسيط العقاري.
• العقد ب اتفاق رغبة في شراء عقار بين المشتري والوسيط.
• العقد و اتفاق بيع عقار بين البائع والمشتري.

والوسطاء ملزمون باستخدام الصيغ الذكية من هذه العقود بدلًا من الورقية، وتُنشأ وتُوقَّع عبر تطبيق دبي ريست، الذي ينص الدليل على أن جميع الوسطاء العقاريين مطالبون بتحميله.

فالنموذج أ ليس ورقة تُعدّها الوكالة لملفها الخاص. هو الوثيقة التي تنقل تكليفك بتسويق العقار إلى وسيط واحد مرخّص ومسمّى، وهو الشرط المسبق للتصريح الذي يجعل الإعلان مشروعًا. وشروط دائرة الأراضي والأملاك لخدمة تصريح الإعلان تقولها صراحةً: يحتاج الوسطاء العقاريون إلى عقود تسويق مع مالكي العقارات.

ما يلزمك به النموذج أ

أربعة بنود تستحق قراءة متمعنة، لأنها البنود التي يكتشف البائعون لاحقًا أنهم وافقوا عليها.

السعر. يسجّل النموذج أ السعر المطلوب الذي تجيزه. والوكالة التي تعلن بأعلى منه أو بأدنى منه تتجاوز تكليفها، وسجل التصريح يجعل ذلك قابلًا للتحقق.

العمولة. المعيار السائد في سوق دبي هو 2% من سعر البيع زائد 5% ضريبة قيمة مضافة على العمولة. وهي قابلة للتفاوض، ويُتفق عليها هنا لا لاحقًا.

المدة. يسري النموذج أ لمدة محددة. وبانتهائها ينتهي التكليف، وينبغي أن ينتهي معه الإعلان.

النطاق. هل التكليف حصري أم بالتوازي مع وكالات أخرى.

أما نقطة العمولة التي تربك البائعين فهي لحظة استحقاقها. والموقف العام أن الوسيط يستحق العمولة عند إبرام عقد بين الطرفين وتسجيله، لا عند تنظيم المعاينات أو تقديم عرض، ما لم ينص اتفاق الوساطة على غير ذلك. ومسودة نموذج أ تنقل الاستحقاق إلى ما قبل ذلك تفعل أمرًا غير معتاد، ويجب أن تفهم سببه قبل التوقيع.

التصريح ليس مجرد إدراج على منصة

هنا يخطئ تصوّر معظم البائعين. فالتصريح ليس منتجًا تابعًا لمنصات الإعلان.

تشترط مؤسسة التنظيم العقاري على الوسيط الحصول على تصريح عبر نظام تراخيصي لأي إعلان أو مادة تسويقية عقارية، وتُدرج دائرة الأراضي في تعريف الخدمة أربع عشرة فئة يشملها التصريح: إعلانات الصحف، والإعلانات بالرسائل النصية، والإعلانات الخارجية، وإعلانات المركبات، والإعلانات المطبوعة، والإعلانات الإلكترونية، واللوحات الإعلانية، والحملات الترويجية، والأيام المفتوحة، والإعلانات المبوبة، وتنظيم المعارض العقارية، وحفلات إطلاق المشاريع، ومنصات الترويج العقاري، والندوات العقارية.

فتغليف المركبات يحتاج تصريحًا. وحملات الرسائل النصية تحتاج تصريحًا. ويوم مفتوح في فيلتك يحتاج تصريحًا. وندوة عن مشروع تحتاج تصريحًا. والدليل صريح في النتيجة: يجب إظهار رقم التصريح على الإعلان.

وقواعد المعارض أكثر صرامة مما يتوقعه معظم الناس. فطلب تنظيم معرض عقاري يحتاج إشعارًا مسبقًا بشهر، ويُشترط فاصل ثلاثين يومًا بين معارض من البلد نفسه، والبيع خلال المعرض محظور تمامًا، ولا يُسمح إلا بالحجوزات المبدئية.

رمز الاستجابة السريعة في الزاوية

رمز الاستجابة السريعة على الإعلانات العقارية في دبي يأتي من خدمة لدائرة الأراضي والأملاك اسمها مضمون. أُعلن عنها في 18 أبريل 2023 وصارت إلزامية من 24 أبريل 2023: على جميع الشركات العقارية إظهار الرمز على الإعلانات المطبوعة والمسموعة والمرئية، وإلا تعرّضت للمخالفات.

ومسح الرمز يعيد بيانات العقار المعتمدة، وبيانات الشركة المعلنة، وحالة العقار ومواصفاته، وما إذا كان معروضًا للبيع أو للإيجار، مأخوذة من سجل تراخيصي لا من المعلن. وتصميم الخدمة يمنع تعديل تلك البيانات دون تصريح. وتوجيه الدائرة للمتعاملين هو التعامل فقط مع الإعلانات التي تحمل الرمز، تجنبًا للتعرض لمعاملات مزيّفة أو غير موثوقة.

وبالنسبة للبائع فالأثر الثاني هو الأنفع. فالرمز يثبت للمشترين أن الإعلان مصرَّح به، ويجعل في الوقت نفسه كل إعلان عن عقارك قابلًا للمطابقة الآلية مع ما أجزته فعلًا في النموذج أ. فإن كانت وكالة تعلن سعرًا أو مواصفة لم توافق عليها، فالسجل يكشف ذلك.

وسيط واحد أم ثلاثة؟ ما تقوله القواعد فعلًا

يتكرر في الكتابات العقارية عن دبي أن البائع يمكنه توقيع النموذج أ مع ثلاث وكالات كحد أقصى في وقت واحد. ويُقال ذلك بثقة وبصورة تكاد تكون شاملة.

ولا يقول به أي مصدر أولي. فهو غير موجود في اللائحة رقم 85 لسنة 2006، ولا في دليل ممارسة الوساطة العقارية، ولا في شروط دائرة الأراضي المعلنة لخدمة تصريح الإعلان. وما ترسّخه هذه المراجع أضيق وأنفع: كل تصريح يصدر لوسيط محدد عن عقار محدد، وذلك الوسيط يحتاج عقد تسويق مع المالك. ولا شيء فيها يحدّ عدد هذه العقود التي يجوز للمالك منحها.

فتعامل مع عدد الوكالات كقرار تجاري لا كحد تنظيمي، واتخذه على أساس الموازنة الآتية.

وكالة واحدة بشكل حصري. جهة واحدة مسؤولة، وسعر واحد في السوق، ومسار تدقيق نظيف إن حدث خلل. وهذا هو الخيار الأفضل افتراضيًا لإعادة البيع في دبي.

عدة وكالات بشكل مفتوح. انتشار أوسع، مقابل ظهور عقارك بعدة أسعار وعدة أوصاف، وهو ما يوحي ببائع غير منظّم أو مضطر، أمام المشترين الذين تريدهم بالذات.

ونمط الفشل الجدير بالتسمية هو الإدراج المتقادم. فعند انتهاء النموذج أ أو إلغائه ينبغي أن يُسحب الإعلان المرتبط به، وعمليًا لا يحدث ذلك غالبًا. فيجد المالك نفسه أمام إدراجات عمرها أشهر تحمل أسعارًا تخلّى عنها. وسجل التصريح هو أداة الضغط هنا، لأن كل إعلان يمكن تتبعه إلى الوسيط الذي استخرج تصريحه.

كم يكلّف التصريح

الرقم المتداول في معظم الأدلة هو 220 درهمًا. وهو لا يظهر في جدول الرسوم المعلن لدى دائرة الأراضي والأملاك لهذه الخدمة.

وما تنشره الدائرة فعلًا لتصريح الإعلان العقاري هو الآتي:

ومدة الخدمة يوم عمل واحد، وقناتها موقع الدائرة عبر تراخيصي.

والقراءة العملية أن رسوم التصريح تتفاوت بحسب ما يُصرَّح به، وأن الأرقام المعلنة أعلى بمرتبة كاملة من الرقم الذي يُقال لمعظم البائعين، وأن هذا كله ليس تكلفة البائع من الأصل لأنه يقع على الوسيط. وإن طُلب منك تعويض رسم تصريح إعلان، فاسأل عن البند الذي يقابله من هذه البنود.

القائمة الخضراء والاتصال الذي لا ينبغي أن يصلك

هذه أقل قواعد الوساطة في دبي شيوعًا، وأكثرها صلة مباشرة بالمالك.

توفّر مؤسسة التنظيم العقاري للوسطاء خدمة عبر تطبيق دبي ريست تُسمى القائمة الخضراء، تمنحهم أرقام هواتف مالكي العقارات المسجَّلين وعناوين بريدهم الإلكتروني. وصياغة الدليل في حدّها قاطعة: لا يُسمح للوسطاء بالتواصل مع المالكين غير المسجَّلين في القائمة الخضراء، وإذا تواصل وسيط مع شخص غير مدرج فيها تُحرَّر مخالفة ويُوقف نشاطه في حال وجود شكوى أو تقرير ضده من مستثمر أو متعامل.

واقرأ ذلك من جهة المالك. فإن لم تكن مدرجًا في القائمة الخضراء، فالوسيط الذي يتصل بك دون طلب بشأن بيع عقارك يرتكب مخالفة، وآلية التنفيذ هي شكوى منك. وإيقاف النشاط عقوبة ثقيلة على وكالة، ولهذا فالقاعدة ذات أثر فعلي وإن كان قليل من المالكين يحتجّ بها.

وهذا يجعل القائمة الخضراء قرارًا لا وضعًا افتراضيًا. فالتسجيل هو كيف يختار المالك أن يتواصل معه وسطاء مرخّصون. والبقاء خارجها هو كيف يحوّل المالك كل تواصل غير مطلوب إلى أمر قابل للإبلاغ.

حين تسوء الأمور: مسار التسوية قبل القضاء

معظم خلافات جانب البائع في دبي ليست حول النموذج أ أصلًا، بل حول العقد و، أي عقد البيع، وهناك خطوة قبل التقاضي يسهل تفويتها.

تشغّل مؤسسة التنظيم العقاري خدمة تسوية ودية لخلافات العقد و. ويُقدَّم الطلب عبر تراخيصي، وتعقد الإدارة المختصة اجتماعًا مع الطرفين لمناقشة الإخلال ومحاولة التسوية. وإن لم يُتوصَّل إلى حل ودي، فعلى الطرفين اللجوء إلى الجهات القضائية.

وهي ليست تحكيمًا ملزمًا ولا توقف أي مهلة في عقدك. هي محاولة سريعة يرأسها المنظّم لحل الإخلال قبل أن يقاضي أحد، وفي خلاف على مبلغ تأمين بحجم معتاد تستحق المحاولة أولًا في الغالب.

وقاعدة مجاورة لمن يبيع وحدة على الخارطة: على الوسيط الذي يسوّق على الخارطة التأكد من أن المشروع مرخّص ومسجّل لدى المؤسسة، ومن وجود حساب ضمان له، ومن وجود عقد تسويق بين المطوّر والوسيط. وتسجيل المشروع قابل للتحقق في قسم مشروعي داخل دبي ريست.

الخلاصة

لا يمكن الإعلان عن عقارك مشروعًا قبل وجود نموذج أ بينك وبين وسيط مسمّى، واستخراج ذلك الوسيط تصريح تراخيصي للعقار، مع إظهار رقم التصريح على الإعلان ورمز مضمون على المواد المطبوعة والمسموعة والمرئية منذ أبريل 2023. اقرأ السعر والعمولة والمدة والحصرية في النموذج أ قبل التوقيع، واعلم أن العمولة تستحق عادةً عند إبرام عقد وتسجيله لا مقابل النشاط. ويشمل التصريح أربع عشرة فئة من التسويق منها تغليف المركبات والرسائل النصية والأيام المفتوحة والندوات، لا الإدراج على المنصات وحده، ورسومه المعلنة لدى الدائرة هي 1,000 و5,000 درهم لا 220 درهمًا المتداولة في كل مكان. أما سقف الثلاث وكالات المتكرر فلا مصدر أوليًا له، فاختر الحصرية على أساس الموازنة. وإن اتصل بك وسطاء لم تكلّفهم بشأن عقارك، فقاعدة القائمة الخضراء تجعل ذلك مخالفة يمكن الإبلاغ عنها وقد تُوقف نشاطهم.