حسابات الضمان في دبي: القانون الذي يقرّر ما إذا كانت أموالك على الخارطة آمنة
يطلب منك الشراء على الخارطة أن تدفع مقابل شيء غير موجود، على مدى سنوات، لشركة لم تلتقِ بها على الأرجح.
وجواب دبي على هذه المشكلة هو القانون رقم 8 لسنة 2007 في شأن حسابات ضمان التطوير العقاري، وهو سبب عمل سوق الخارطة في الإمارة على هذا النطاق. وفهمه يحوّل الشراء على الخارطة من فعل ثقة إلى طرح قابل للفحص.
كيف يعمل الضمان
على المطوّر الراغب في البيع على الخارطة أن يسجّل المشروع لدى مؤسسة التنظيم العقاري وأن يفتح حساب ضمان مخصّصًا لدى بنك معتمد، تحت إشراف دائرة الأراضي والأملاك.
وكل درهم يدفعه المشتري يذهب إلى ذلك الحساب. ولا يستطيع المطوّر السحب منه ببساطة. بل تُجرى الإفراجات مقابل تقدّم الإنشاء، بشهادة مهندس معيّن وموافقة أمين الحساب، فيتبع المال البناء لا العكس.
والحساب خاص بالمشروع. فالأموال المجموعة لبرج لا يجوز قانونًا إنفاقها على بناء آخر، وهذا هو نمط الإخفاق الذي أطاح بمطوّرين في دورات سابقة.
ما على المطوّر فعله قبل البيع
تشمل متطلّبات المؤسسة قبل السماح بتسويق مشروع وبيعه على الخارطة:
- ملكية الأرض مسجّلة باسم المطوّر.
- تسجيل المشروع لدى دائرة الأراضي وفتح حساب ضمان مسجّل.
- تصاميم وتصاريح معتمدة من الجهات المختصّة.
- ضمانات مالية، وتعني عمليًا إما ضمانًا بنكيًا وإما مستوى مثبتًا من تقدّم الإنشاء قبل بدء البيع، بحسب تصنيف المطوّر وطبيعة المشروع.
ولهذا يبدأ الجواب عن سؤال "هل هذا المطوّر جدير بالثقة" بسؤال "هل هذا المشروع مسجّل"، ولهذا فإن تسويق مشروع غير مسجّل ليس فرصة بل إنذارًا.
احتجاز الـ 5%
عند اكتمال المشروع لا يفرغ حساب الضمان ببساطة. بل يُحتجز ما نسبته 5% من قيمة الوحدات لمدة سنة واحدة بعد تسجيل الوحدات بأسماء المشترين.
ويوجد هذا المبلغ لتغطية العيوب والالتزامات غير المنجزة في السنة الأولى من عمر المبنى. وهو من أكثر أجزاء القانون عمليةً، ولهذا فإن السنة الأولى بعد التسليم هي الوقت الصحيح لإثارة عيوب الإنشاء لا السنة الثانية.
ما لا يفعله الضمان
الضمان حماية قوية وليس كفالة.
لا يضمن التسليم في موعده. فهو يتحكّم بوجهة المال لا بسرعة المقاول.
لا يضمن الجودة. فالشهادة على التقدّم لا على التشطيب.
لا يحمي الدفعات خارج الحساب. فالدفعة إلى حساب المطوّر العام أو إلى مندوب مبيعات شخصيًا أو نقدًا هي دفعة خارج الحماية. وهذا أهم ما في هذا الدليل.
ادفع دائمًا إلى حساب ضمان المشروع المذكور في عقدك، واحتفظ بتأكيد البنك.
الفحوص قبل الدفع
أولًا. تأكّد من تسجيل المشروع لدى دائرة الأراضي عبر تطبيق دبي ريست أو خدمات الاستعلام عن المشاريع.
ثانيًا. تأكّد من تطابق رقم حساب الضمان في العقد مع الحساب المسجّل للمشروع، ومن أن اسم الحساب باسم المشروع لا باسم المطوّر التجاري.
ثالثًا. تأكّد من ملكية المطوّر للأرض.
رابعًا. اسأل عن نسبة تقدّم الإنشاء وقارنها بخطة الدفع المطلوب توقيعها.
خامسًا. احصل على تسجيل عقود بعد الدفع دليلًا على قيد مصلحتك.
خمسة فحوص لا يحتاج أيّها محاميًا، وهي مجتمعة تزيل معظم المخاطر التي تقلق الناس من الشراء على الخارطة.
الأسئلة الشائعة
ما هو حساب الضمان في عقارات دبي؟
هو حساب بنكي خاص بالمشروع، يفرضه القانون رقم 8 لسنة 2007 وتشرف عليه دائرة الأراضي والأملاك، تُودَع فيه كل دفعات المشترين في مشروع على الخارطة ولا يسحب منه المطوّر إلا مقابل تقدّم إنشائي مصدّق.
هل حساب الضمان إلزامي للمشاريع على الخارطة؟
نعم. لا يستطيع المطوّر قانونًا بيع وحدات على الخارطة دون تسجيل المشروع لدى مؤسسة التنظيم العقاري وفتح حساب ضمان خاضع للإشراف لدى بنك معتمد.
ما هو احتجاز الـ 5% في حساب الضمان؟
بعد الاكتمال تُحتجز 5% من قيمة الوحدات في حساب الضمان لمدة سنة بعد تسجيل الوحدات بأسماء المشترين، لتغطية العيوب والالتزامات المعلّقة.
هل يستطيع المطوّر استخدام أموال الضمان في مشروع آخر؟
لا. فأموال الضمان محجوزة للمشروع الذي جُمعت من أجله، وهذه هي الحماية المحورية التي يوفّرها القانون.
ماذا يحدث إذا دفعت للمطوّر خارج حساب الضمان؟
تقع تلك الدفعة خارج الحماية القانونية. حوّل دائمًا إلى حساب الضمان المذكور في عقد البيع والشراء واحتفظ بتأكيد البنك.
كيف أتحقّق من تسجيل مشروع في دبي؟
استخدم تطبيق دبي ريست أو خدمات الاستعلام عن المشاريع لدى دائرة الأراضي للتأكّد من التسجيل وحساب الضمان ووضع المشروع قبل دفع أي مبلغ.
الخلاصة
حساب الضمان هو سبب كون الشراء على الخارطة في دبي منتجًا منظّمًا لا قفزة في المجهول، وهو لا يعمل إلا إذا استخدمته. تحقّق من تسجيل المشروع، وادفع إلى حساب الضمان المذكور ولا شيء سواه، واحتفظ بالتأكيدات، واحصل على شهادة عقود، وأثر العيوب داخل السنة الأولى بينما لا يزال الاحتجاز قائمًا.
هذه معلومات عامة عن التنظيم العقاري في دبي وليست استشارة قانونية. والمتطلّبات والإجراءات تتغيّر. تحقّق من القواعد الحالية مع دائرة الأراضي والأملاك أو محامٍ مؤهّل قبل الاعتماد عليها.
