يتّفق المشتري والبائع على السعر. ويُوقَّع النموذج F. وتكون الوديعة لدى الوسيط. ويحجز الطرفان موعد مكتب أمين التسجيل.
ثم يمرّ تاريخ النقل، لأن المطوّر لم يصدر شهادة عدم الممانعة.
ويحدث هذا باستمرار، وغالبًا لأن أحدًا لم يبدأ إجراء الشهادة مبكرًا بما يكفي أو لم يهيّئ ما سيطلبه المطوّر.
ما هي الشهادة
شهادة عدم الممانعة هي تأكيد خطّي من المطوّر بعدم ممانعته نقل الوحدة إلى المالك الجديد. ولن تسجّل دائرة الأراضي والأملاك النقل من دونها.
والمطوّر لا يوافق على السعر ولا على المشتري، بل يؤكّد أن الوحدة لا تحمل التزامات مستحقّة له أو للمجتمع، وأنها في حالة تسمح بانتقالها على الوجه الصحيح.
ما يفحصه المطوّر
- سداد رسوم الخدمة حتى تاريخه، بما في ذلك الربع أو السنة الجارية.
- عدم وجود أقساط مستحقّة حين تكون الوحدة مشتراة على الخارطة ولا تزال على خطة دفع.
- تصفية أي متأخّرات مجتمع أو تبريد مركزي.
- تصحيح التعديلات غير المصرّح بها. فجدار مُزال أو شرفة مغلقة أو تشطيب غير معتمد قد يوقف الشهادة حتى الإعادة أو الاعتماد.
- استكمال إجراءات التسليم حين تكون الوحدة مسلّمة حديثًا.
ونقطة التعديلات هي أكثر ما يفاجئ البائعين. فعمل أنجزه مالك سابق قبل سنوات يصير مشكلة المالك الحالي لحظة البيع.
الكلفة والمدة
| البند | النطاق المعتاد |
|---|---|
| رسم شهادة عدم الممانعة | 500 إلى 5,000 درهم زائد الضريبة، بتفاوت كبير بين المطوّرين |
| مدة المعالجة | 3 إلى 14 يوم عمل، وأحيانًا أطول |
| تأمينات مستردّة لدى بعض المطوّرين | 1,000 إلى 5,000 درهم تُعاد بعد النقل |
وبعض المطوّرين يصدرها خلال أيام عبر بوابة إلكترونية. وبعضهم يشترط موعدًا ومعاينة وطابورًا فعليًا. والفارق غير قابل للتوقّع من حجم المطوّر، فاسأل مبكرًا.
التحضير الذي يزيل التأخير
اطلب كشف رسوم الخدمة قبل العرض. لا قبل النقل، بل قبل عرض العقار. فإن كانت هناك متأخّرات، تريد معرفتها ولديك وقت.
اطلب متطلّبات المطوّر كتابةً. فكل مطوّر ينشرها، وقليل من المشترين والبائعين يقرؤها قبل رفض الملف.
عالج التعديلات مبكرًا. فإن أغلق مالك سابق الشرفة، اعرف الآن ما يشترطه المطوّر.
افحص حساب التبريد. فمزوّدو التبريد المركزي يصدرون إبراءاتهم الخاصة وهي كثيرًا ما تكون البند المنسي.
أدرج مدة الشهادة في جدول النموذج F. فإن كان المطوّر يستغرق عشرة أيام عمل وتاريخ نقلك بعد أربعة عشر يومًا، فلديك أربعة أيام هامش لكل شيء آخر. وهذا لا يكفي.
إعادة بيع وحدة على الخارطة: شهادة مختلفة
بيع وحدة على الخارطة قبل التسليم يُشرك المطوّر بعمق أكبر. فإضافةً إلى الفحوص أعلاه، يشترط عادةً:
- نسبة دنيا مسدّدة من السعر قبل السماح بالنقل، وهي غالبًا بين 30% و40% ويحدّدها المطوّر.
- رسم إداري أو رسم نقل، أعلى في الغالب من رسم شهادة الوحدة المكتملة.
- موافقته على المشتري الجديد، مع مستندات الهوية والامتثال.
وهذه الشروط موجودة في عقد البيع والشراء. وعلى المستثمر الذي يشتري على الخارطة بنيّة البيع قبل التسليم أن يقرأها عند الشراء لا عند البيع.
الخلاصة
الشهادة إجراء إداري، ولهذا بالضبط تُترك للأخير ثم تكسر الجدول. استخرج كشف رسوم الخدمة قبل العرض، واطلب متطلّبات المطوّر كتابةً، وعالج أي تعديلات مبكرًا، وصفِّ حساب التبريد، وحدّد تاريخ النقل ومعه مدة المعالجة الفعلية للمطوّر.
هذه معلومات عامة عن نقل الملكية في دبي وليست استشارة قانونية. ومتطلّبات المطوّرين ورسومهم تتفاوت وتتغيّر. تحقّق من المتطلّبات الحالية مع المطوّر ومع دائرة الأراضي والأملاك.
الأسئلة الشائعة
01ما هي شهادة عدم الممانعة من المطوّر في دبي؟
هي تأكيد خطّي من المطوّر بعدم ممانعته نقل الوحدة. ولن تسجّل دائرة الأراضي والأملاك نقل العقار من دونها.
02كم تكلّف شهادة عدم الممانعة في دبي؟
عادةً 500 إلى 5,000 درهم زائد الضريبة بحسب المطوّر، مع احتفاظ بعضهم بتأمين مستردّ يُفرج عنه بعد إتمام النقل.
03كم تستغرق الشهادة؟
عادةً ثلاثة إلى أربعة عشر يوم عمل. وبعض المطوّرين يصدرها عبر بوابة إلكترونية خلال أيام، وبعضهم يشترط موعدًا ومعاينة، فاسأل قبل تحديد تاريخ النقل.
04لماذا قد يرفض المطوّر إصدار الشهادة؟
غالبًا بسبب رسوم خدمة غير مسدّدة، أو أقساط مستحقّة في خطة الدفع، أو متأخّرات تبريد مركزي، أو تعديلات غير مصرّح بها على الوحدة تحتاج إلى إعادة أو اعتماد.
05هل أحتاج شهادة لبيع عقار على الخارطة؟
نعم، والمتطلّبات أشدّ. فعادةً يشترط المطوّرون سداد نسبة دنيا من السعر، ويتقاضون رسمًا إداريًا أعلى، ويوافقون بأنفسهم على المشتري الجديد.
06من يدفع رسم الشهادة، المشتري أم البائع؟
العرف أن يدفعها البائع، لأن التزاماته هي التي تُصفَّى، لكنها مسألة تعاقدية وينبغي النصّ عليها في النموذج F.
