تقييم العقار في دبي: لماذا رقم البنك ليس السعر المطلوب
يتّفق مشترٍ على 2,000,000 درهم لشقة ويتوقّع دفع 20%، أي 400,000 درهم.
ثم يعود مقيّم البنك بـ 1,850,000 درهم. والبنك يقرض 80% من رقمه هو، أي 1,480,000 درهم. فيصير المشتري بحاجة إلى 520,000 درهم لا 400,000.
ولم يحدث خطأ. فهكذا يعمل التقييم، وهو أكثر المفاجآت المتأخّرة شيوعًا في الشراء بدبي.
ثلاثة أرقام مختلفة لثلاثة أغراض مختلفة
تقييم البنك يحدّد ما ستقرضه الجهة الممولة. ويعدّه مقيّم ضمن قائمة البنك، وهو متحفّظ بالتصميم، والبنك يقرض نسبة منه لا من السعر الذي اتفقت عليه.
القيمة المقدّرة لدى دائرة الأراضي هي رقم الدائرة، ويُستخدم لرسوم النقل والهبات والأغراض الرسمية. وهو ليس رقم البنك ولا سعر السوق.
رأي الوسيط في السعر تقدير تسويقي لما قد يحقّقه العقار. وهو مفيد وليس تقييمًا.
والخلط بين الثلاثة هو ما يجعل المشترين يصلون إلى رقم نقدي خاطئ.
ما ينظر إليه المقيّم فعلًا
الصفقات المماثلة. المبيعات المسجّلة حديثًا لوحدات مشابهة في المبنى والمنطقة نفسيهما. المبيعات المسجّلة لا الأسعار المطلوبة.
الوحدة تحديدًا. الطابق والإطلالة والاتجاه وكفاءة التوزيع والمساحة والحالة.
المبنى. العمر وجودة الإدارة ومستوى رسم الخدمة والمرافق وأي مشكلات إنشائية أو صيانية معروفة.
اتجاه السوق. فالمقيّمون يعملون من صفقات منجزة، ما يعني أن أرقامهم تتأخّر عن السوق الصاعدة والهابطة معًا. وفي منطقة سريعة الصعود، يقع التقييم غالبًا دون السعر المتّفق عليه لأن المقارنات من قبل ثلاثة أشهر.
القيود والأعباء. أي رهن مسجّل أو نزاع أو قيد على الملكية.
لماذا تختلف قيم وحدات متطابقة
تختلف قيمة وحدتين بالمخطّط نفسه في البرج نفسه بنسبة عشرة إلى خمسة عشر في المئة بانتظام. والأسباب ثابتة:
- مستوى الطابق والإطلالة. إطلالة محجوبة في طابق منخفض مقابل أخرى مفتوحة بعد عشرين طابقًا.
- الاتجاه. فالوحدات المتّجهة غربًا تتلقّى حرّ العصر كاملًا، ما يؤثّر في الرغبة وكلفة التبريد معًا.
- الضجيج. القرب من طريق رئيسي أو غرفة معدّات أو بئر مصعد أو منصّة مرافق.
- الحالة. وحدة مجدّدة مقابل أخرى أصلية بعمر خمسة عشر عامًا.
- المواقف. موقف مخصّص واحد مقابل اثنين، أو لا شيء.
ولا شيء من ذلك ظاهر في متوسّط سعر القدم المربّعة، ولهذا فمتوسّطات المناطق أداة فرز لا أداة تسعير.
ماذا تفعل حين يأتي التقييم منخفضًا
اطلب التقرير. فقد دفعت ثمنه. واقرأ المقارنات التي استخدمها المقيّم.
اعترض بالدليل. فإن استخدم المقيّم وحدات في طوابق أدنى أو بلا إطلالة أو بحالة أسوأ، فقدّم الصفقات المسجّلة التي تدعم سعرك. والبنوك تعيد النظر فعلًا، لكن بالدليل وحده.
جرّب جهة ممولة ثانية. فالبنوك تستخدم قوائم مقيّمين مختلفة، والتقييمات تختلف فعلًا.
أعد التفاوض على السعر. فالتقييم الأدنى حجّة، خصوصًا إن كان البائع يريد مشتريًا ممولًا لا الانتظار حتى يأتي مشترٍ نقدًا.
سدّ الفارق نقدًا إن كان العقار يستحقّ ذلك بالنسبة لك وتملك المال.
انسحب إن سمح لك العقد. ولهذا يهمّ وجود شرط تمويل في النموذج F.
التقييم عند البيع
على البائعين معاملة التقييم كمعلومة لا كعقبة. فمعرفة ما يُرجَّح أن تقوله قوائم مقيّمي البنوك عن وحدتك تخبرك بما يستطيع المشتري الممول دفعه فعلًا، وتسعير عقار فوق ما تدعمه أي جهة ممولة يحصرك في المشترين نقدًا، وهم أقلّ ويتوقّعون خصمًا مقابل كونهم نقدًا.
الأسئلة الشائعة
لماذا تقييم البنك أدنى من السعر الذي اتفقت عليه؟
يعمل المقيّمون من صفقات مسجّلة مماثلة تتأخّر عن السوق الحالية، وهم متحفّظون عن قصد. وفي سوق صاعدة تقع التقييمات كثيرًا دون الأسعار المتّفق عليها.
من يدفع كلفة التقييم في دبي؟
المشتري، ضمن إجراءات التمويل. وتكلّف عادةً 2,500 إلى 3,500 درهم وتُستحقّ سواء مضى الطلب أم لا.
ماذا يحدث إن كان التقييم أدنى من سعر الشراء؟
يقرض البنك نسبته من التقييم لا من السعر، فيتعيّن على المشتري تمويل الفارق نقدًا أو إعادة التفاوض أو تجربة جهة ممولة أخرى أو الانسحاب إن سمح العقد.
هل قيمة دائرة الأراضي هي قيمة السوق؟
لا. فالقيمة المقدّرة لدى الدائرة تُستخدم لرسوم النقل والأغراض الرسمية، وهي رقم منفصل عن تقييم البنك وعن سعر السوق.
هل يمكنني الاعتراض على تقييم بنك في دبي؟
نعم، بالدليل. قدّم صفقات مسجّلة لوحدات مماثلة فعلًا، وفكّر في التقدّم إلى جهة ممولة ثانية قد تصل قائمة مقيّميها إلى رقم مختلف.
هل ترتفع قيمة الشقة المجدّدة في دبي؟
عمومًا نعم، فالحالة من العوامل التي يراعيها المقيّم، وإن كانت الزيادة أقلّ عادةً من كلفة التجديد، خصوصًا في الأعمال عالية المواصفات.
الخلاصة
يقرض البنك مقابل رقم مقيّمه لا مقابل عقدك. احسب احتمال أن يأتي التقييم أدنى من السعر بنسبة خمسة إلى عشرة في المئة في سوق صاعدة، واحتفظ بالنقد لسدّ الفارق أو بشرط تمويل في العقد، واقرأ المقارنات قبل قبول رقم تعتقد أنه خاطئ.
هذه معلومات عامة عن تقييم العقارات في دبي وليست استشارة مالية. والممارسات والرسوم تتفاوت بين الجهات الممولة وتتغيّر. تحقّق من المتطلّبات الحالية مع بنكك ومع مقيّم مرخّص.
