هبة العقار في دبي: نقل بنسبة 0.125% لا يعرف معظم الملّاك بوجوده

يريد مالك نقل شقة إلى اسم زوجه، أو إضافة ابنه إلى سند الملكية، أو نقل عقار إلى شركة يملكها بالكامل. فيفترض أن ذلك يعني بيعه له، ويحسب رسم النقل البالغ 4% لدائرة الأراضي والأملاك.

وغالبًا ليس كذلك. فدبي تعترف بـنقل الهبة، ورسم التسجيل على الهبة المستوفية للشروط هو 0.125% من قيمة العقار لا 4%.

وعلى شقة بثلاثة ملايين درهم، هذا هو الفرق بين 120,000 درهم و3,750 درهمًا.

من تنطبق عليه

ينطبق الرسم المخفّض على النقل بين أقارب الدرجة الأولى، وتعامله دائرة الأراضي عمليًا على أنه:

• من زوج إلى زوج
• من والد إلى ابن
• من ابن إلى والد

ولا يشمل الإخوة وأبناء العمومة والأصهار والأصدقاء. فالنقل إلى أخ يُعامَل بيعًا ويخضع لنسبة الـ 4% المعتادة.

كما يُعالَج النقل إلى شركة يملكها الفرد نفسه بالكامل عادةً بوصفه نقل هبة، وهي الطريقة التي يعيد بها الملّاك الهيكلة إلى كيان قابض دون دفع رسوم نقل كاملة. والقواعد هنا محدّدة وتطبّقها الدائرة بدقّة، فتأكّد من الوضع بالنسبة لهيكلك تحديدًا قبل الاعتماد عليه.

كم تكلّف

ولاحظ أن نسبة الـ 0.125% تُطبَّق على القيمة المقدّرة من الدائرة لا على رقم اسمي يختاره الطرفان. وشهادة التقييم جزء من الإجراء تحديدًا كي لا يُتهرّب من الرسم بإعلان هبة بدرهم واحد.

المستندات المطلوبة

توقّع تقديم:

• سند الملكية الأصلي.
• جوازات السفر والهوية الإماراتية للطرفين.
• إثبات صلة القرابة: عقد الزواج أو شهادة الميلاد التي تثبت صلة الوالد بالابن.
• التصديق والترجمة القانونية لأي مستند صادر خارج الدولة. وهذه الخطوة هي التي تستغرق الوقت.
• شهادة تقييم من دائرة الأراضي.
• شهادة عدم ممانعة من المطوّر حيث يشترطها المجتمع.
• فكّ الرهن إذا كان العقار مرهونًا.

ومستندات القرابة هي ما يوقع الناس. فعقد الزواج الصادر في الخارج يحتاج سلسلة التصديق كاملة وترجمة عربية، وقد يستغرق ذلك أسابيع.

تعقيد الرهن

العقار المرهون لا يمكن عمومًا هبته والرهن قائم. فإما أن يُسدّد التمويل ويُفكّ الرهن أولًا، وإما أن يرتّب الطرف المتلقّي تمويله الخاص ويوافق البنك على الترتيب.

وتتفاوت البنوك في معالجة ذلك. اسأل الجهة الممولة قبل التخطيط للنقل، فطلب الهبة الذي يصل ومعه رهن قائم على السند لا يمضي إلى شيء.

متى تكون الهبة الأداة الصحيحة

تخطيط التركة في حياتك. فنقل العقار إلى الأبناء وأنت حيّ يتجنّب الإجراء الذي يلي الوفاة، وإن كان يعني أيضًا التخلّي عن السيطرة على الأصل.

توحيد الملكية بين الزوجين، مثلًا بعد تغيّر ترتيبات الشراء المشترك.

إعادة الهيكلة إلى شركة مملوكة بالكامل، حيث يستحقّ الهيكل كلفته فعلًا.

ومتى لا تكون

كبديل عن الوصية. فوهب كل شيء لتفادي مسائل الميراث يخلق مشكلاته الخاصة، وأولها أن الهبة غير قابلة للرجوع. والوصية المسجّلة أداة أفضل عادةً. راجع دليلنا عن الوصايا والميراث لملّاك العقارات في دبي.

حين لا تنطبق صلة القرابة. فـ"الهبة" إلى أخ أو صديق بيع في نظر الدائرة وتُقدَّر بنسبة 4%.

حين تكون النية بيعًا فعليًا. فصياغة بيع حقيقي كهبة لتفادي الرسوم ليست حيلة ذكية، بل تضليلًا للجهة المسجِّلة.

الأسئلة الشائعة

ما هي هبة العقار في دبي؟

هي نقل عقار بين أقارب الدرجة الأولى، يُسجَّل برسم مخفّض لدى دائرة الأراضي والأملاك قدره 0.125% من القيمة المقدّرة بدل نسبة الـ 4% المطبّقة على البيع.

من يُعدّ من أقارب الدرجة الأولى في هبة العقار بدبي؟

من زوج إلى زوج، ومن والد إلى ابن، ومن ابن إلى والد. ولا يشمل ذلك الإخوة وأبناء العمومة والأصهار، وتُعامَل نقولهم بيعًا.

هل يمكن هبة عقار مرهون في دبي؟

عمومًا لا مع بقاء الرهن مسجّلًا. فلا بدّ من سداد التمويل وفكّ الرهن، أو ترتيب الطرف المتلقّي تمويلًا مقبولًا لدى البنك.

كيف تُقدَّر القيمة في نقل الهبة؟

تشترط دائرة الأراضي شهادة تقييم وتطبّق رسم الـ 0.125% على قيمتها المقدّرة، فلا يستطيع الطرفان تخفيض الرسم بإعلان قيمة اسمية.

هل يمكنني نقل عقاري إلى شركتي كهبة؟

يُعالَج النقل إلى شركة يملكها الفرد نفسه بالكامل عادةً بسعر الهبة، لكن القواعد محدّدة. تأكّد من وضع هيكل ملكيتك تحديدًا قبل المضيّ.

هل نقل الهبة قابل للرجوع؟

لا. فبمجرّد التسجيل يصير العقار للمتلقّي. وإن كان الاحتفاظ بالسيطرة مهمًا، فالوصية أو الهيكل المؤسسي أداة أنسب عادةً.

الخلاصة

النقل العائلي المستوفي للشروط في دبي يكلّف 0.125% لا 4%، ومعظم الملّاك لا يعلمون به أبدًا. تأكّد من انطباق صلة القرابة، وابدأ تصديق عقود الزواج وشهادات الميلاد الأجنبية مبكرًا، وافكّ أي رهن أولًا، واعلم أن النقل نهائي. وحيث تحتاج إلى الاحتفاظ بالسيطرة، فالوصية أداة أفضل.

هذه معلومات عامة عن الإجراءات العقارية في دبي وليست استشارة قانونية. والرسوم والأهلية والإجراءات تتغيّر. تحقّق من المتطلّبات الحالية مع دائرة الأراضي والأملاك أو محامٍ مؤهّل.