النموذج F ومذكرة التفاهم: العقد الذي يُلزم فعلًا في بيع عقار بدبي
في كل عملية إعادة بيع عقار في دبي لحظة تتوقّف فيها الصفقة عن كونها حديثًا وتصير التزامًا. وليست هذه اللحظة هي المصافحة، ولا هي النقل في مكتب أمين التسجيل.
بل هي توقيع النموذج F.
النماذج الموحّدة باختصار
تنشر مؤسسة التنظيم العقاري مجموعة نماذج معيارية تنظّم المعاملة العقارية بوساطة في دبي. وأربعة منها تهمّ:
- النموذج A هو الاتفاق بين البائع ووسيطه، ويمنح الوسيط تفويض التسويق.
- النموذج B هو الاتفاق بين المشتري ووسيطه.
- النموذج I هو الاتفاق بين وسيطين حين يكون لكل طرف وسيطه، ويحدّد اقتسام العمولة.
- النموذج F هو مذكرة التفاهم بين المشتري والبائع. وهو عقد البيع.
وتُصدَر النماذج عبر أنظمة دائرة الأراضي والأملاك، وهذا جزء من الغاية: فالنموذج F الصادر عبر القناة الرسمية قابل للتتبّع، والوسطاء المذكورون فيه يمكن التحقّق من ترخيصهم.
ماذا يتضمّن النموذج F
كحدّ أدنى: الأطراف، والعقار، والسعر المتّفق عليه، والوديعة، وتاريخ النقل المستهدف، ومن يتحمّل أي كلفة، وما يحدث إذا تخلّف أحد الطرفين.
والبندان اللذان يحدّدان النتائج الفعلية هما الأخيران. وما عداهما وصف.
وديعة الـ 10% وما هي فعلًا
العرف في دبي وديعة 10% يدفعها المشتري عند توقيع النموذج F، عادةً بشيك مدير صادر لأمر البائع ويحتفظ به وسيط البائع حتى النقل.
وأمران يسيء المشترون فهمهما باستمرار:
هي ضمان لا دفعة محتجزة لدى جهة حكومية. فهي لدى الوسيط بصفته أمينًا وفق شروط مذكرة التفاهم. ومن يحتفظ بها، وبأي شروط تُفرَج، ينبغي أن يُكتب في النموذج لا أن يُفترض.
هي مقياس ما تخسره. فإذا انسحب المشتري دون حقّ تعاقدي، فالموقف المعتاد مصادرة الوديعة لصالح البائع. وإذا انسحب البائع، فالموقف المعتاد ردّ الوديعة ودفع مبلغ مماثل. وهذا التناظر لا يوجد إلا إذا نصّ عليه النموذج، وهو أول ما ينبغي فحصه.
التواريخ المهمّة
يحمل النموذج F تاريخ نقل، والنموذج الجيد الصياغة يبيّن ما يحدث إذا فات، وعلى من، وبأي مهلة سماح.
وحين يوجد تمويل عقاري، يجب أن يكون هذا التاريخ واقعيًا. فالمشتري الذي يوقّع نموذجًا يلتزم فيه بالنقل خلال 21 يومًا بينما يحتاج بنكه 30 يومًا قد صنع لنفسه إخلالًا. وحين يكون على البائع تمويل قائم يجب تسويته، ينبغي أن يستوعب الجدول التسوية وفكّ الرهن، وهو ما يضيف أسابيع.
تفاوض على التاريخ وفق أبطأ خطوة في السلسلة لا أسرعها.
الكلف التي يجب توزيعها صراحةً
| البند | الوضع المعتاد |
| رسم نقل دائرة الأراضي 4% زائد الرسوم الإدارية | المشتري |
| عمولة الوساطة عادةً 2% زائد الضريبة | كل طرف يدفع لوسيطه حسب الاتفاق |
| رسم مكتب أمين التسجيل | المشتري، وأحيانًا مناصفة |
| رسم شهادة عدم الممانعة من المطوّر | البائع |
| تسوية تمويل البائع | البائع |
| متأخّرات رسوم الخدمة | البائع حتى تاريخ النقل |
و"المعتاد" ليس "التلقائي". فكل بند أعلاه قابل للتعديل بالاتفاق، ومكان تدوين التعديل هو النموذج F.
الأخطاء التي تكلّف مالًا
التوقيع قبل فحص الملكية. تأكّد من الملكية ووضع الرهن وأي قيد على العقار لدى دائرة الأراضي قبل أن توقّع شيئًا.
تجاهل متأخّرات رسوم الخدمة. فالرسوم غير المسدّدة تلاحق العقار في دفاتر جمعية الملّاك وتصير مشكلتك. اطلب رقم إبراء الذمة.
افتراض أن شهادة عدم الممانعة إجراء شكلي. فلها رسم ومدة معالجة وشروط، ولن يصدرها المطوّر مع وجود مستحقّات.
ترك الوديعة لدى الوسيط بلا شروط. دوّن من يحتفظ بها، وبأي شروط تُفرَج، وماذا يحدث عند الإخلال.
الأسئلة الشائعة
ما هو النموذج F في عقارات دبي؟
هو مذكرة التفاهم الموحّدة من مؤسسة التنظيم العقاري بين مشترٍ وبائع لعقار مكتمل في دبي، وهو عقد البيع المُلزم الذي يحدّد السعر والوديعة وتاريخ النقل ونتائج الإخلال.
هل النموذج F مُلزم قانونًا؟
نعم. فما إن يوقّعه الطرفان حتى يصير عقدًا. وبنود الوديعة والإخلال فيه تحدّد ما يخسره كل طرف إذا لم تكتمل المعاملة.
كم وديعة شراء عقار في دبي؟
العرف 10% من السعر تُدفع عند توقيع النموذج F ويحتفظ بها عادةً وسيط البائع حتى النقل، وإن كان المبلغ وترتيب الحفظ من شؤون العقد.
ماذا يحدث إذا انسحب المشتري بعد توقيع النموذج F؟
الوضع المعتاد مصادرة الوديعة لصالح البائع ما لم يمنحه النموذج حقّ الانسحاب. وإذا انسحب البائع، فالمعتاد ردّ الوديعة ومبلغ مماثل، لكن فقط حيث ينصّ النموذج على ذلك.
ما الفرق بين النماذج A وB وF؟
النموذج A اتفاق البائع مع وسيطه، والنموذج B اتفاق المشتري مع وسيطه، والنموذج F مذكرة التفاهم بين المشتري والبائع. أما النموذج I فينظّم اقتسام العمولة بين وسيطين.
هل أحتاج محاميًا لتوقيع النموذج F؟
ليس شرطًا، لكنه منطقي في الصفقات عالية القيمة أو حين تخرج الشروط عن المعتاد. وكحدّ أدنى، اقرأ بنود الإخلال والوديعة وتوزيع الكلف بنفسك قبل التوقيع.
الخلاصة
النموذج F هو الصفقة. افحص الملكية قبل توقيعه، واجعل تاريخ النقل مطابقًا لأبطأ طرف في السلسلة، ودوّن من يحتفظ بالوديعة وبأي شروط، ووزّع كل بند كلفة صراحةً بدل الاتكاء على العرف. فمعظم صفقات دبي التي تتعثّر تتعثّر في بند تصفّحه أحدهم مرورًا.
هذه معلومات عامة عن المعاملات العقارية في دبي وليست استشارة قانونية. والنماذج والرسوم والإجراءات تتغيّر. تحقّق من المتطلّبات الحالية مع دائرة الأراضي والأملاك أو محامٍ مؤهّل قبل الاعتماد عليها.
