قانون الإيجارات في دبي: إيجاري ومهلة التسعين يومًا وقاعدة الإخلاء باثني عشر شهرًا
يصل مستأجرًا في مارس رسالة تقول إن المالك يحتاج الشقة ويرجو منه الإخلاء بنهاية العقد في يوليو. فيبدأ المستأجر بالبحث عن مسكن.
وفي ظاهر القانون لم تفعل تلك الرسالة شيئًا على الإطلاق. فهي لم تُعلن بالطريقة التي يشترطها القانون، ولم تمنح المهلة التي يشترطها، وفي معظم الحالات كان من حق المستأجر البقاء سنة أخرى.
ويحدث العكس أيضًا. فمالك يحتاج عقاره فعلًا يرسل إنذارًا بحسن نيّة، ويخطئ في شكله، ثم يكتشف بعد سنة أنه مضطرّ للبدء من جديد.
ولا علاقة لأيٍّ من النتيجتين بمن كان محقًا من حيث المبدأ. فكلتاهما تتعلّق بتشريع دقيق في الإجراء، وكلتاهما يمكن تفاديها بقراءته.
القانون في ثلاثة نصوص
تقوم العلاقة بين المالك والمستأجر في دبي على:
- القانون رقم 26 لسنة 2007 بتنظيم العلاقة بين مؤجّري ومستأجري العقارات، معدّلًا بـالقانون رقم 33 لسنة 2008، وفيه مواعيد الإنذار وأسباب الإخلاء.
- المرسوم رقم 26 لسنة 2013 المنشئ لـمركز فضّ المنازعات الإيجارية، الذي ينظر الدعاوى الإيجارية.
- المرسوم رقم 43 لسنة 2013 الذي يحكم الزيادات الإيجارية المسموح بها، ويُطبَّق اليوم عبر مؤشّر الإيجارات الذكي.
والقانون المعدّل لسنة 2008 هو النصّ العملي لمعظم الأسئلة. وحين يُطعن في إنذار، فالمادة 25 هي ما يُطعن في مواجهته عادةً.
إيجاري شرط مسبق لكل شيء
تسجيل عقد الإيجار في إيجاري إلزامي. وهو أيضًا البوابة العملية إلى كل ما عداه: توصيل المرافق، وإجراءات الإقامة، والأهمّ هنا، الصفة أمام مركز فضّ المنازعات الإيجارية.
فالمركز ينظر الدعاوى حيث يكون الإيجار مسجّلًا. والعقد غير المسجّل يترك المستأجر بلا المنبر الذي تُنفَّذ فيه حقوقه، مما يجعل التسجيل أول ما يُتحقّق منه لا تفصيلًا إداريًا لاحقًا. ويتمّ التسجيل عبر تطبيق دبي ريست أو مركز طباعة معتمد برسم زهيد.
تعديل الشروط عند التجديد: قاعدة التسعين يومًا
بموجب المادة 14، على من يريد تعديل أي شرط من شروط العقد عند التجديد — الإيجار أو عدد الشيكات أو المدة — أن يخطر الطرف الآخر قبل انتهاء العقد بتسعين يومًا على الأقل، ما لم يتّفق الطرفان كتابةً على مدة أخرى.
وهذا أنفع نصّ يعرفه مستأجر. فالزيادة المعلنة قبل الانتهاء بـ 45 يومًا ليست زيادة صحيحة لذلك التجديد، ويتجدّد العقد بشروطه القائمة. وهو أيضًا النصّ الذي يغفله الملّاك أكثر من غيره، عادةً ببدء الحديث قبل شهرين وافتراض أن المهلة تسري من الحديث.
وحيث تُخطَر الزيادة على وجهها الصحيح، فإن حجمها المسموح به يحكمه مؤشّر الإيجارات لا التفاوض.
الإخلاء أثناء سريان الإيجار
تعدّد المادة 25 (1) الأسباب المحدودة التي يجوز للمالك بها طلب الإخلاء قبل انتهاء العقد. وأكثرها استعمالًا عدم السداد: فحيث يتخلّف المستأجر عن سداد الإيجار أو جزء منه خلال ثلاثين يومًا من إخطار المالك، يجوز طلب الإخلاء.
وتغطّي الأسباب الأخرى الإخلال الجسيم: التأجير من الباطن دون موافقة كتابية، واستعمال العقار لغرض غير مشروع أو بما يخالف اشتراطات التخطيط والسلامة، وإحداث ضرر يتعذّر معه إعادة العقار إلى حالته الأصلية.
وهذه علاجات استثنائية لإيجار مُخِلّ، لا طريق لاسترداد عقار مبكّرًا.
الإخلاء عند انتهاء الإيجار: أربعة أسباب واثنا عشر شهرًا
هنا ينشأ معظم النزاع. فبموجب المادة 25 (2)، لا يجوز للمالك مطالبة المستأجر بالإخلاء عند الانتهاء إلا إذا توافر أحد أربعة أسباب:
- رغبة المالك في هدم العقار أو إعادة بنائه.
- حاجة العقار إلى صيانة شاملة أو ترميم يتعذّر إجراؤه والمستأجر شاغل، بناءً على تقرير فني.
- رغبة المالك في استرداد العقار لاستعماله الشخصي أو استعمال أحد أقاربه من الدرجة الأولى، مع إثبات أنه لا يملك عقارًا بديلًا مناسبًا لذلك الغرض.
- رغبة المالك في بيع العقار.
وفي كل واحدة من تلك الحالات ينطبق الشرط نفسه. فعلى المالك إخطار المستأجر بالسبب قبل تاريخ الإخلاء باثني عشر شهرًا على الأقل، وأن يكون الإخطار عن طريق كاتب العدل أو بالبريد المسجّل.
وكلا الشقّين يهمّ وكلاهما يُخطأ فيه باستمرار. اثنا عشر شهرًا لا تسعون يومًا — فقاعدة التسعين يومًا تحكم تعديل الشروط لا إنهاء الإيجار، والخلط بينهما أشيع خطأ في منازعات الإيجار بدبي. ورسالة أو بريد إلكتروني أو خطاب يُسلَّم عند الباب ليس إعلانًا؛ فالقانون يسمّي طريقتين ويعنيهما.
البيع لا ينهي الإيجار
يمكن بيع العقار والمستأجر فيه، والبيع بذاته لا ينهي عقد الإيجار. فالمالك الجديد يتلقّى العقار محمّلًا بالإيجار القائم.
والمالك الذي يريد حيازة خالية عليه استعمال سبب البيع في المادة 25 (2) وإعلان الإنذار نفسه الموثّق بمهلة اثني عشر شهرًا. والمشتري الذي يُقال له إنه يستطيع تسلّم العقار عند الإتمام، مع مستأجر قائم وبلا إنذار معلن، يُقال له ما لا يسنده القانون.
ما يحدث بعد الإخلاء للاستعمال الشخصي
تغلق المادة 26 الثغرة الواضحة. فحيث يسترد المالك عقارًا لاستعماله الشخصي أو استعمال قريب من الدرجة الأولى، لا يجوز له تأجيره للغير قبل مضيّ سنتين على الأقل للعقار السكني، أو ثلاث سنوات لغير السكني، من تاريخ استرداد الحيازة.
والمستأجر الذي أُخلي للاستعمال الشخصي ثم وجد الشقة معروضة بعد ثلاثة أشهر لديه دعوى، وللمركز أن يقضي بالتعويض. وهذا الحظر هو ما يجعل سبب الاستعمال الشخصي ذا معنى بدل أن يكون صيغة لإخلاء مستأجر وإعادة التأجير بسعر أعلى.
مركز فضّ المنازعات الإيجارية
ينظر المركز الدعاوى الإيجارية في الإمارة. ويكون الرفع إلكترونيًا عبر بوابة الدائرة أو تطبيق دبي ريست، أو حضوريًا.
| نوع الدعوى | رسم الرفع |
| دعاوى الإخلاء والتجديد والفسخ | 3.5% من الإيجار السنوي، بحدّ أدنى 500 درهم وأقصى 20,000 درهم |
| المطالبات المالية البحتة | 3.5% من المبلغ المطالب به، بسقف 15,000 درهم |
| رسوم حكومية إضافية | 10% من رسم الرفع للمعرفة، و10% للابتكار |
وتحتاج المستندات غير العربية إلى ترجمة معتمدة عادةً. والمركز منبر متخصّص وتتحرّك دعاواه أسرع كثيرًا من التقاضي المدني العام، لكن الدعوى تظلّ تدور على المستندات: عقد الإيجار المسجّل، والإنذار وكيفية إعلانه، وسجلّات السداد، والمراسلات.
ما يخطئ فيه الطرفان
- معاملة التسعين يومًا كمهلة إخلاء. فهي مهلة تعديل شروط العقد. أما الإخلاء عند الانتهاء فيتطلّب اثني عشر شهرًا.
- إعلان الإنذار بالبريد الإلكتروني أو واتساب. فالقانون يشترط كاتب العدل أو البريد المسجّل.
- افتراض أن البيع ينهي الإيجار. لا ينهيه. فالمالك الجديد يرث العقد.
- عدم التسجيل في إيجاري. فذلك يقوّض وصول المستأجر إلى المركز ويعقّد موقف المالك أيضًا.
- الاتّكاء على بند في العقد يخالف القانون. فعقد الإيجار لا يمكنه التنازل عن المهل القانونية.
- حبس الإيجار كورقة ضغط في نزاع. فعدم السداد ذاته سبب للإخلاء بعد إنذار ثلاثين يومًا، وهو يحوّل موقفًا قويًا إلى ضعيف.
أسئلة شائعة
كم مهلة الإخلاء التي يجب أن يمنحها المالك في دبي؟
اثنا عشر شهرًا حيث ينتهي الإيجار بانقضاء مدته، ويجب أن يذكر الإنذار السبب وأن يُعلن عن طريق كاتب العدل أو بالبريد المسجّل. أما مهلة التسعين يومًا التي يستشهد بها كثيرون فتخصّ تعديل شروط العقد عند التجديد لا الإخلاء.
هل يستطيع المالك إخلائي ليبيع العقار؟
البيع أحد الأسباب الأربعة في المادة 25 (2)، لكنه يظلّ يتطلّب إنذارًا بمهلة اثني عشر شهرًا عبر كاتب العدل أو البريد المسجّل. والبيع بذاته لا ينهي الإيجار، والمالك الجديد يتلقّى العقار محمّلًا بعقدك القائم.
ما الأسباب الصحيحة للإخلاء عند انتهاء الإيجار في دبي؟
أربعة: الهدم أو إعادة البناء، والصيانة الشاملة أو الترميم الذي يتعذّر والمستأجر شاغل، والاسترداد لاستعمال المالك أو قريب من الدرجة الأولى، وبيع العقار. ويتطلّب كلٌّ منها إنذارًا معلنًا على وجهه الصحيح بمهلة اثني عشر شهرًا.
هل يمكن للمالك إخلاء المستأجر أثناء سريان العقد؟
فقط لأسباب محدودة بموجب المادة 25 (1)، منها عدم سداد الإيجار خلال ثلاثين يومًا من الإخطار، والتأجير من الباطن دون موافقة كتابية، والاستعمال غير المشروع، والضرر الذي يتعذّر إصلاحه. وهذه علاجات للإخلال لا طريق للحيازة المبكّرة.
هل إنذار الإخلاء بالبريد الإلكتروني أو واتساب صحيح في دبي؟
لا. فالقانون رقم 33 لسنة 2008 يشترط الإعلان عن طريق كاتب العدل أو بالبريد المسجّل. والإنذار المعلن بغير ذلك عرضة للطعن على هذا الأساس وحده.
متى يجوز للمالك إعادة التأجير بعد الإخلاء للاستعمال الشخصي؟
بعد سنتين للعقار السكني وثلاث سنوات لغير السكني من تاريخ استرداد الحيازة. والمستأجر الذي يجد العقار مؤجَّرًا خلال تلك المدة يمكنه رفع دعوى.
كم تكلّف الدعوى لدى مركز فضّ المنازعات الإيجارية؟
دعاوى الإخلاء والتجديد والفسخ تكلّف 3.5% من الإيجار السنوي بحدّ أدنى 500 درهم وأقصى 20,000 درهم. والمطالبات المالية البحتة 3.5% من المبلغ المطالب به بسقف 15,000 درهم، زائد رسوم حكومية تُحتسب بواقع 10% من رسم الرفع للمعرفة و10% للابتكار.
هل يجب تسجيل عقد إيجاري في إيجاري؟
نعم، التسجيل إلزامي، ومركز فضّ المنازعات الإيجارية ينظر الدعاوى حيث يكون الإيجار مسجّلًا. والعقد غير المسجّل يضعف وصول المستأجر العملي إلى المنبر الذي تُنفَّذ فيه هذه الحقوق.
الخلاصة
تسعون يومًا تعدّل الشروط. واثنا عشر شهرًا تنهي الإيجار. والإنذار يمرّ عبر كاتب العدل أو البريد المسجّل وإلا فلا قيمة له. والبيع لا يُخلي أحدًا بذاته. والاستعمال الشخصي يحمل حظر إعادة تأجير لسنتين. ولا يعمل أيٌّ من ذلك على وجهه دون تسجيل في إيجاري.
المالك الذي يعلن الإنذار الصحيح بالطريقة الصحيحة في الوقت الصحيح يسترد عقاره في التاريخ الذي خطّط له. ومن يرتجل يستردّه عادةً بعد سنة من موعده — والمستأجر الذي يعرف الفرق لا يبدأ بحزم أمتعته في مارس.
تشريعات الإيجار ورسوم الرفع والمتطلّبات الإجرائية تتغيّر، وكل قضية تدور على وقائعها ومستنداتها. ويعكس هذا المقال الوضع وقت الكتابة في سبتمبر 2026 وهو معلومات عامة لا مشورة قانونية. خذ مشورة بشأن عقدك وظروفك قبل التصرّف بناءً على إنذار، وتأكّد من الرسوم السارية لدى مركز فضّ المنازعات الإيجارية.
