ما الذي تحصل عليه فعلياً: حساب صافي العائد عند بيع عقارك في دبي

كل بائع في دبي يعرف سعر الطلب. وعدد أقل بكثير يعرف صافي العائد، وهو الرقم الوحيد الذي يقرر ما إذا كانت عملية البيع قد حققت شيئاً أصلاً.

الرقمان ليسا متباعدين في دبي. تكاليف الخروج هنا منخفضة بالمقاييس العالمية، وهي متوقَّعة بالكامل تقريباً، وهذا تحديداً ما يجعل اكتشافها يوم نقل الملكية أمراً لا عذر له. البائع الذي يحسب الرقم قبل توقيع العقد ب يتفاوض بطريقة مختلفة، لأنه يعرف كم تكلفه فعلياً مساومة المشتري على 20,000 درهم بعد خصم كل شيء آخر.

قائمة الخصومات بالترتيب الذي تظهر به

أربعة بنود تُخصم من سعر البيع في دبي، وهي لا تصل في الوقت نفسه.

• عمولة الوساطة، 2% من سعر البيع بالإضافة إلى 5% ضريبة قيمة مضافة على العمولة. هذا هو البند الأكبر بفارق واسع، وهو بنسبة مئوية، أي أنه يتضخم مع السعر.
• رسوم شهادة عدم الممانعة من المطوّر، نحو 500 إلى 5,000 درهم بالإضافة إلى الضريبة بحسب المطوّر. تكلفة ثابتة تُدفع قبل النقل، وغير قابلة للتفاوض عملياً.
• تسوية رسوم الخدمة، أي ما هو مستحق على الوحدة حتى تاريخ التسليم. ليست رسماً، لكنها أموال تخرج من حصيلة البيع.
• تسوية الرهن العقاري إن وُجد، أي الرصيد القائم، ورسم السداد المبكر المحدد بـ 1% من الرصيد أو 10,000 درهم أيهما أقل، ورسوم فك الرهن والتسجيل بنحو 1,290 درهماً زائد 315 درهماً.

أما رسم نقل الملكية البالغ 4% ورسم الإدارة البالغ 580 درهماً ورسم مكتب التسجيل البالغ 4,000 درهم دون 500,000 درهم أو 4,200 درهم عندها أو فوقها، فهي تكاليف المشتري بحكم العُرف. والعُرف ليس قانوناً. العقد ب هو الذي يحكم، والمشتري الذي تفاوض على تقاسم رسم النقل يكون قد حوّل نحو 2% من السعر إلى البائع، وهو ما يبتلع كل بند آخر في هذه القائمة. اقرأ هذا البند قبل أن تقرأ السعر.

وبحسب أرقام هذا الأرشيف، يكلف الخروج الاعتيادي من عقار في دبي نحو 2.2% من سعر البيع دون رهن، مقابل نحو 6.5% للشراء نقداً وقرابة 9% بالتمويل. أي أن الرحلة كاملة تكلف نحو 8.7%.

المثال الأول: شقة بـ 1.5 مليون درهم بلا رهن

أي أن 2.47% من السعر ذهبت، ومنها رسوم الخدمة التي كانت مستحقة عليك أصلاً وليست تكلفة بيع. إذا استبعدناها، فتكلفة البيع الصافية 33,000 درهم، أي 2.2% بالضبط.

المثال الثاني: الشقة نفسها مع 800,000 درهم رهن قائم

هنا أمران يستحقان الانتباه. رسم السداد المبكر محدد بالأقل من 1% و10,000 درهم، أي أنه يتوقف عن النمو فوق رصيد المليون درهم، وعند 8,000 درهم على هذا الرصيد يكاد لا يُذكر أمام السعر. والرهن نفسه ليس تكلفة، بل هو دَينك يُسدَّد من مالك، ولهذا فالمقارنة الصادقة تكون مع حقوق ملكيتك لا مع السعر المعلن.

التسلسل هو ما يفسد صفقات الرهن لا الحساب، ويغطي الأرشيف ذلك في دليل بيع عقار مرهون.

المثال الثالث: استوديو بـ 650,000 درهم

تكلفة البيع الصافية هنا 15,150 درهماً، أي 2.33%، وهي لا تكاد تختلف نسبياً عن شقة الـ 1.5 مليون. وهذه هي النقطة البنيوية في جانب البائع بدبي: تكاليفه بنسب مئوية في معظمها، فتكلف النسبة نفسها عند كل سعر.

جانب المشتري لا يتصرف هكذا. فقائمته تحمل رسم الإدارة البالغ 580 درهماً ورسم مكتب التسجيل قرابة 4,200 درهم والتقييم بنحو 2,900 درهم بصرف النظر عن السعر، ولذلك يكلف شراء استوديو نسبة أعلى بوضوح من شراء فيلا. البائع الذي يفهم هذا التفاوت يفهم لماذا تتداول الوحدات الصغيرة بهوامش أضيق عند طرف المشتري لا عند طرفه هو.

بند رسوم الخدمة الذي لا يضعه أحد في الحسبان

تُحصَّل رسوم الخدمة مقدماً بشكل ربع سنوي لدى معظم شركات الإدارة، ولن يصدر المطوّر أو جمعية الملاك براءة ذمة تعتمد عليها شهادة عدم الممانعة وهناك أي مبلغ مستحق.

وينتج عن ذلك أمران. البائع المتأخر في السداد لا يستطيع تحريك البيع إطلاقاً قبل تسوية الرصيد، وهذا أوقف من عمليات نقل الملكية في دبي أكثر من أي بند منفرد آخر. والبائع الذي سدد سنة كاملة مقدماً من حقه أن يطلب الجزء غير المستهلك من المشتري في العقد ب، وهو شرط معتاد لا عدواني.

اطرح التقسيم الزمني عند صياغة العقد ب. طلبه بعد التوقيع مفاوضة خسرتها سلفاً.

متى تصل الأموال فعلياً

في بيع بسيط بلا رهن لمشترٍ نقدي، يغادر البائع مكتب التسجيل بشيك مدير في اليوم نفسه الذي تُنقل فيه الملكية. وهذه أسرع نتيجة متاحة في الخليج، وهي من نقاط القوة الحقيقية في نظام دبي.

وما عدا ذلك أبطأ.

• المشتري الممول يضيف تقييم بنكه وخطاب العرض النهائي، فتصبح أربعة إلى ستة أسابيع من توقيع العقد ب أمراً طبيعياً.
• البائع المرهون عقاره يضيف خطاب المديونية والتسوية وفك الرهن، وتجري الصفقة بين البنوك لا عبر يديك.
• المشتري الذي يحوّل من الخارج يضيف وقت البنوك المراسلة، ومع تشدد الامتثال، فحوصات مصدر الأموال التي تُجرى على المال نفسه لا على الشخص.

لا توجد قيود على تحويل حصيلة البيع خارج الإمارات. الموجود هو إجراء امتثال لدى بنكك أنت، والتحويلات الكبيرة الخارجة من حساب شخصي بعد بيع عقار مباشرة تستدعي أسئلة بشكل روتيني. احتفظ بسند الملكية والعقد ب وإيصال مكتب التسجيل في متناول يدك، فهي الجواب عن كل سؤال يُطرح.

ما الذي لا يُخصم

هذا هو الجزء الذي ما زال يفاجئ البائعين القادمين من أي سوق آخر تقريباً.

لا توجد ضريبة أرباح رأسمالية على بيع عقار شخصي في الإمارات، مهما بلغ حجم المكسب ومهما قصرت مدة التملك. ولا توجد ضريبة عقارية سنوية. ولا رسم دمغة على البائع خارج رسم النقل البالغ 4% الذي يضعه العُرف على المشتري. وضريبة القيمة المضافة لا تنطبق على بيع العقار السكني، بل على عمولة الوساطة وحدها، ولهذا جاء بند الضريبة في الأمثلة أعلاه 1,500 درهم لا 75,000 درهم.

الاستثناء شركاتي. الشركة التي تملك عقاراً، أو الشخص الذي يرقى نشاطه العقاري إلى عمل تجاري، يقع داخل نظام ضريبة الشركات الإماراتية بنسبة 9% فوق الحد، وعليه أن يأخذ استشارته الخاصة بدل الاكتفاء بدليل بائع. ويغطي دليل الضرائب للمالك الأجنبي في الأرشيف هذا التمييز بشكل وافٍ.

الخلاصة

تكاليف البائع في دبي هي عمولة وساطة 2% زائد 5% ضريبة، ورسوم شهادة عدم ممانعة من المطوّر بنحو 500 إلى 5,000 درهم، ورسوم الخدمة المستحقة، وعند وجود رهن: الرصيد زائد رسم سداد مبكر محدد بالأقل من 1% و10,000 درهم زائد نحو 1,605 درهم رسوم فك وتسجيل. أما رسم النقل 4% ورسم الإدارة 580 درهماً ورسم مكتب التسجيل فهي للمشتري بحكم العُرف لكن العقد ب هو الحاكم، فافحص البند. تكاليف الخروج قرابة 2.2% من السعر، وتبقى عند تلك النسبة تقريباً سواء كانت الوحدة استوديو أو فيلا، بخلاف جانب المشتري. ولا بد من تصفية رسوم الخدمة قبل صدور شهادة عدم الممانعة، ولا يُقسَّم المدفوع مقدماً إلا إذا نص العقد ب على ذلك. والسداد يتم بشيك مدير في اليوم نفسه في البيع النقدي النظيف، وفي أربعة إلى ستة أسابيع متى دخل بنك على أي من الطرفين. ولا يُقتطع شيء كضريبة أرباح رأسمالية أو ضريبة عقارية سنوية أو ضريبة قيمة مضافة على البيع نفسه.