يتراوح العائد الإيجاري الإجمالي في دبي بين نحو 4% و10% بحسب موقع الشراء. وهذا تفاوت هائل داخل مدينة واحدة، وهو أهم رقم على المستثمر الباحث عن دخل أن يصيبه.
هذا هو الجدول الذي نعمل عليه، مجمَّعاً من أدلة المناطق المنشورة هنا كي تتسق النطاقات مع كل ما نشرناه. كل رقم هو عائد إجمالي، أي الإيجار السنوي مقسوماً على سعر الشراء قبل أي تكاليف، وكل رسم خدمة بـ الدرهم لكل قدم مربعة سنوياً، وهي الطريقة التي تُسعَّر بها في دبي.
العائد الإيجاري في دبي حسب المنطقة 2026
| المنطقة | العائد الإجمالي | رسوم الخدمة بالدرهم للقدم سنوياً |
|---|---|---|
| ديرة | 8% إلى 10% | 6 إلى 12 |
| مدينة دبي الرياضية | 7.5% إلى 9% | 10 إلى 18 |
| قرية جميرا الدائرية | 7% إلى 9% | 10 إلى 18 |
| أرجان، دبي لاند | 7% إلى 9% | 9 إلى 16 |
| أبراج بحيرات جميرا | 7% إلى 8.5% | 12 إلى 22 |
| الفرجان، الشقق | 7% إلى 8.5% | 10 إلى 18 |
| دبي الجنوب | 7% إلى 8.5% | غير منشورة على نطاق واسع |
| داماك هيلز 2 | 7% إلى 8.5% | 12 إلى 20 |
| مرسى دبي | 6% إلى 8% | 14 إلى 26 |
| الخليج التجاري | 6% إلى 8% | 14 إلى 25 |
| داماك لاجونز، التاون هاوس | 6% إلى 7.5% | 6 إلى 9 |
| داماك هيلز | 5.5% إلى 7% | 12 إلى 20 |
| مساكن شاطئ جميرا | 5.5% إلى 7% | 18 إلى 28 |
| جزر دبي | 5.5% إلى 7% | لم تستقر بعد |
| مدينة محمد بن راشد، الشقق | 5.5% إلى 7% | 13 إلى 22 |
| إعمار بيتشفرونت | 5% إلى 7% | 20 إلى 30 |
| الفرجان، الفلل والتاون هاوس | 5% إلى 6.5% | 10 إلى 18 |
| وسط مدينة دبي | 5% إلى 6.5% | 18 إلى 35 |
| مرسى خور دبي | 5% إلى 6.5% | 14 إلى 22 |
| دبي هيلز استيت، الشقق | 5% إلى 6.5% | 14 إلى 22 |
| تلال الغاف | 5.5% إلى 6% | 3.50 إلى 7 |
| جميرا جولف استيتس، الشقق | 5.5% إلى 6% | رسوم مجتمع الفلل متفاوتة |
| المرابع العربية | 4.5% إلى 5.5% | 2 إلى 4 |
| دبي هيلز استيت، الفلل | 4% إلى 5.5% | 14 إلى 22 |
| مدينة محمد بن راشد، الفلل | 4% إلى 5.5% | 13 إلى 22 |
| نخلة جميرا، الشقق | 4% إلى 6% | 18 إلى 35 |
| جميرا جولف استيتس، الفلل | 4% إلى 4.5% | رسوم مجتمع الفلل متفاوتة |
اقرأ الجدول من أعلاه إلى أسفله وسيتضح النمط. العائد ينخفض كلما تحسّن الموقع. فديرة تعطي نحو ضعف ما تعطيه جميرا جولف استيتس، ولن يجادل أحد بأن ديرة هي العنوان الأفضل. هذه هي المقايضة التي يسعّرها السوق، ولن يجد أي بحث منطقةً راقيةً وعالية العائد في آن واحد.
لماذا ينخفض العائد كلما تحسّن العنوان؟
لأنك لا تشتري إيجاراً، بل تشتري شيئين مختلفين بنسب مختلفة.
المنطقة عالية العائد تبيعك دخلاً. الإيجار مرتفع نسبةً إلى سعر شراء منخفض لأن القيمة الرأسمالية يكبحها الموقع أو عمر المبنى أو جودته أو بُعده عن المركز. والنمو الرأسمالي أبطأ وأكثر اعتماداً على السوق العام.
والمنطقة الراقية تبيعك قيمة رأسمالية وندرة. المشتري يقبل عائداً جارياً منخفضاً لأنه يتوقع أن يحافظ الأصل على قيمته وأن يرتفع وأن يظل قابلاً للتسييل في فترات الهبوط. فنخلة جميرا عند 4% إلى 6% ليست استثمار دخل فاشلاً، بل أصل يُشترى لأسباب أخرى.
ولا أحدهما أفضل من الآخر. كل منهما يجيب عن سؤال مختلف، والخطأ هو شراء أحدهما وقياسه بمسطرة الآخر.
ما الفرق بين العائد الإجمالي والعائد الصافي؟
العائد الإجمالي هو الإيجار السنوي مقسوماً على سعر الشراء. والصافي يطرح كلفة امتلاك العقار. وفي دبي تتركز الفجوة بينهما في بند واحد: رسوم الخدمة.
اجمع عمودَي الجدول معاً وسترى الأثر.
وحدة عالية العائد في ديرة. لنقل 900 قدم مربعة اشتُريت بـ 700,000 درهم وأُجّرت بـ 63,000 درهم، أي عائد إجمالي 9%. رسوم الخدمة عند 9 دراهم للقدم تكلف 8,100 درهم. وأضف 3,150 درهماً للإدارة بنسبة 5% من الإيجار، و3,000 درهم للصيانة، وثلاثة أسابيع شغور بـ 3,600 درهم. صافي الدخل نحو 45,150 درهماً، أي عائد صافٍ قرابة 6.4%.
وحدة راقية في وسط مدينة دبي. لنقل 900 قدم مربعة اشتُريت بـ 2,200,000 درهم وأُجّرت بـ 132,000 درهم، أي عائد إجمالي 6%. رسوم الخدمة عند 28 درهماً للقدم تكلف 25,200 درهم. والإدارة بنسبة 5% تساوي 6,600 درهم، والصيانة 4,000 درهم، وثلاثة أسابيع شغور 7,600 درهم. صافي الدخل نحو 88,600 درهم، أي عائد صافٍ قرابة 4%.
أي أن فجوة 3 نقاط في الإجمالي صارت 2.4 نقطة في الصافي، ورسوم الخدمة وحدها ابتلعت ثلث عائد وسط المدينة مقابل ثُمن عائد ديرة. اطلب دائماً رسوم الخدمة بالدرهم للقدم المربعة قبل قبول أي رقم عائد، وتحقق منها بنفسك في نظام مُلّاك التابع لدائرة الأراضي والأملاك، حيث تكون القيمة المعتمدة لأي مبنى مسجل متاحة.
تعقيد 2026: إيجاران لا إيجار واحد
هذا هو الجزء الذي يجعل كل جدول عوائد، بما فيه الجدول أعلاه، أصعب استخداماً مما يبدو هذا العام.
انقسمت سوق الإيجار في دبي إلى قسمين. فخلال 2026 انخفضت إيجارات العقود الجديدة بينما استمرت إيجارات التجديد في الارتفاع. وتشير بيانات الربع الثالث من 2026 إلى تراجع إيجارات العقود الجديدة نحو 2.3% سنوياً للشقق ونحو 11.1% للفلل، مقابل ارتفاع إيجارات التجديد نحو 3.4% للشقق ونحو 10.3% للفلل. وانخفض مؤشر فاليوستارت للإيجارات في دبي بنسبة 4.9% ربعياً في الربع الثالث، وهبطت الإيجارات المطلوبة في بعض المناطق أكثر من ذلك: ميدان نحو 13%، والخليج التجاري نحو 12.5%، وقرية جميرا الدائرية نحو 10%، مع تقارير عن تراجع الإيجارات المطلوبة في وسط المدينة من نحو 230,000 درهم إلى 180,000 درهم سنوياً على بعض أنواع الوحدات.
والسبب بنيوي لا غامض. فالتجديدات يحكمها المرسوم رقم 43 لسنة 2013 ومؤشر الإيجارات الذكي، وهو لا يسمح بالزيادة إلا حين يقل إيجار العقد عن المؤشر بهوامش محددة، فينجرف إيجار المستأجر القديم صعوداً نحو المؤشر. أما العقود الجديدة فحرة، وقد لانت السوق مع نزول موجة تسليمات قياسية.
وثلاث نتائج عملية لمن يستخدم رقم عائد.
- العائد المحسوب على إيجار إعلاني هو توقع لا قياس. فالإيجارات المطلوبة في سوق لينة أول ما يتحرك وآخر ما يتحقق.
- الوحدة المؤجّرة قد تحمل إيجاراً أقل أو أعلى من السوق ترثه أنت. فبموجب المادة 28 من القانون رقم 26 لسنة 2007 لا يخلّ البيع بالإيجار، أي أنك تشتري العقد مع العقار.
- راجع مؤشر الإيجارات الذكي للمبنى قبل بناء أي نموذج. فهو يخبرك بما يمكن فرضه قانوناً عند التجديد، وهو الرقم الذي يحكم دخلك طوال بقاء المستأجر.
أي منطقة في دبي تعطي أعلى عائد إيجاري؟
ديرة، عند نحو 8% إلى 10% إجمالي، هي أعلى المناطق عائداً في الإمارة بحسب أرقامنا، تليها مدينة دبي الرياضية عند 7.5% إلى 9%، ثم قرية جميرا الدائرية وأرجان عند 7% إلى 9%.
وديرة تستحق هذا العائد بصدق. فالمخزون أقدم، والمباني أبسط، ورسوم الخدمة خفيفة لأن ما يُصان قليل، وقاعدة المستأجرين عميقة ومستقرة فتقصر فترات الشغور. وما لا تقدمه هو قصة النمو الرأسمالي لمنطقة واجهة مائية جديدة، وينبغي أن يشتريها المشتري من أجل الدخل لا أملاً في الاثنين معاً.
أما مناطق الشقق الداخلية خلفها، أي قرية جميرا الدائرية وأرجان ومدينة دبي الرياضية وأبراج بحيرات جميرا والفرجان، فهي حيث ينتهي المطاف بمعظم المستثمرين الباحثين عن عائد في دبي. إذ تجمع بين 7% و9% إجمالي ورسوم خدمة معتدلة ومخزون حديث وطلب كافٍ لإبقاء الوحدات مشغولة.
هل الفيلا استثمار أسوأ من الشقة؟
من حيث العائد وحده، نعم في الغالب. انظر إلى الصفوف المتقابلة في الجدول: شقق دبي هيلز عند 5% إلى 6.5% مقابل فللها عند 4% إلى 5.5%، وشقق مدينة محمد بن راشد عند 5.5% إلى 7% مقابل فللها عند 4% إلى 5.5%، وشقق الفرجان عند 7% إلى 8.5% مقابل فللها عند 5% إلى 6.5%.
كما تحمل الفلل تكاليف لا تحملها الشقة: صيانة المالك لمسبحه وحديقته ومعداته الخاصة، وهي لا تغطيها رسوم الخدمة.
وما قدمته الفلل في المقابل هو أداء رأسمالي وخط إمداد أضيق. والصياغة الصادقة أن الفيلا في مجتمع عائلي أصل رأسمالي ومعيشي يصادف أنه ينتج إيجاراً، وينبغي الحكم عليها بالعائد الكلي لا بعمود العائد وحده.
كيف تتحقق من العائد قبل الشراء
أربع خطوات بالترتيب، وكلها مجانية.
- قارن السعر بالصفقات المسجلة لا بالأسعار المطلوبة، لنفس المبنى وآخر ثلاثة إلى ستة أشهر. فمتوسطات الإعلانات في بعض المناطق تسبق الأسعار المتحققة بفارق كبير.
- قارن الإيجار بمؤشر الإيجارات الذكي لذلك المبنى ونوع الوحدة، فهو يحدد ما يمكن أن يصل إليه التجديد قانوناً.
- قارن رسوم الخدمة بنظام مُلّاك، بالدرهم للقدم المربعة سنوياً، لذلك المبنى تحديداً لا لنطاق المنطقة.
- اطرح الباقي: الإدارة بنسبة 5% إلى 8% من الإيجار، والصيانة، ومخصص شغور واقعي من أسبوعين إلى أربعة في سوق لينة.
فإن ظل الرقم صالحاً بعد الخطوات الأربع فهو عائد. وقبل ذلك فهو كتيب تسويقي.
الخلاصة
تتراوح العوائد الإيجارية الإجمالية في دبي عام 2026 بين نحو 4% في جميرا جولف استيتس ونخلة جميرا و8% إلى 10% في ديرة، وهي تنخفض باطراد كلما تحسّن العنوان لأن المناطق الراقية تبيع قيمة رأسمالية وندرة لا دخلاً. والفجوة بين الإجمالي والصافي هي رسوم الخدمة أساساً، وتتراوح بين 2 و4 دراهم للقدم سنوياً في المرابع العربية و18 إلى 35 درهماً في وسط المدينة ونخلة جميرا، فوحدة ديرة بعائد 9% إجمالي تعطي نحو 6.4% صافي بينما وحدة وسط المدينة بعائد 6% تعطي نحو 4%. والشقق تتفوق على الفلل في كل مجتمع يضم الاثنين. وتعقيد 2026 أن إيجارات العقود الجديدة انخفضت بينما واصلت إيجارات التجديد الارتفاع بموجب المرسوم رقم 43 لسنة 2013 ومؤشر الإيجارات الذكي، فالعائد المبني على إيجار معلن يبالغ فيما سيحصّله المشتري فعلاً. تحقق من السعر بالصفقات المسجلة ومن الإيجار بمؤشر الإيجارات ومن رسوم الخدمة بنظام مُلّاك قبل قبول أي رقم.
الأسئلة الشائعة
01ما هو العائد الإيجاري الجيد في دبي عام 2026؟
أي عائد إجمالي من 7% فأعلى يُعد قوياً في دبي، ويوجد في مناطق الشقق الداخلية: قرية جميرا الدائرية وأرجان ومدينة دبي الرياضية وأبراج بحيرات جميرا والفرجان، وكلها بين 7% و9%. وما بين 5% و7% طبيعي للشقق الراقية والواجهات المائية مثل مرسى دبي والخليج التجاري ومساكن شاطئ جميرا. وما دون 5% معتاد في مجتمعات الفلل وفي نخلة جميرا حيث يدفع المشتري مقابل القيمة الرأسمالية والندرة لا مقابل الدخل.
02أي منطقة في دبي تحقق أعلى عائد إيجاري؟
ديرة، عند نحو 8% إلى 10% إجمالي، هي أعلى المناطق عائداً في الإمارة، تليها مدينة دبي الرياضية عند 7.5% إلى 9%، ثم قرية جميرا الدائرية وأرجان عند 7% إلى 9%. وتحقق ديرة ذلك بقيم رأسمالية منخفضة ورسوم خدمة خفيفة تتراوح بين 6 و12 درهماً للقدم المربعة سنوياً وقاعدة مستأجرين عميقة تقصّر فترات الشغور. وما لا تقدمه هو ملف النمو الرأسمالي لمنطقة واجهة مائية أحدث.
03ما الفرق بين العائد الإجمالي والعائد الصافي في دبي؟
العائد الإجمالي هو الإيجار السنوي مقسوماً على سعر الشراء، أما الصافي فيطرح تكاليف التملك، وأكبرها في دبي رسوم الخدمة المسعّرة بالدرهم للقدم المربعة سنوياً. وبحسب أمثلة محسوبة، وحدة بعائد 9% إجمالي في ديرة تعطي نحو 6.4% صافي، بينما وحدة بعائد 6% في وسط مدينة دبي تعطي نحو 4%، لأن رسوم الخدمة هناك بنحو 28 درهماً للقدم تبتلع ثلث الإيجار تقريباً. وتكمل الحسبة الإدارة بنسبة 5% إلى 8% والصيانة ومخصص الشغور.
04هل تنخفض الإيجارات في دبي عام 2026؟
للعقود الجديدة نعم، وللتجديدات لا. فبيانات الربع الثالث من 2026 تظهر تراجع إيجارات العقود الجديدة نحو 2.3% سنوياً للشقق ونحو 11.1% للفلل، مقابل ارتفاع إيجارات التجديد نحو 3.4% و10.3% على الترتيب، مع هبوط مؤشر فاليوستارت للإيجارات 4.9% ربعياً. والانقسام بنيوي: التجديدات يحكمها المرسوم رقم 43 لسنة 2013 ومؤشر الإيجارات الذكي الذي يجذب الإيجارات القديمة صعوداً نحو المؤشر، بينما تحدد السوق العقود الجديدة وهي تستوعب موجة تسليمات قياسية.
05أيهما أعلى عائداً في دبي، الشقق أم الفلل؟
الشقق، في كل مجتمع تتوفر فيه الاثنتان. فشقق دبي هيلز استيت تعطي 5% إلى 6.5% مقابل 4% إلى 5.5% لفللها، وشقق مدينة محمد بن راشد 5.5% إلى 7% مقابل 4% إلى 5.5%، وشقق الفرجان 7% إلى 8.5% مقابل 5% إلى 6.5%. كما تحمل الفلل صيانة يتكبدها المالك للمسابح والحدائق والمعدات الخاصة لا تغطيها رسوم الخدمة. والفلل تُشترى عموماً للأداء الرأسمالي ونمط الحياة لا للدخل.
06كيف أتحقق من رسوم الخدمة لعقار في دبي قبل الشراء؟
عبر نظام مُلّاك التابع لدائرة الأراضي والأملاك، الذي ينشر رسوم الخدمة المعتمدة لكل مبنى مسجل بالدرهم للقدم المربعة سنوياً. وتحقق من المبنى بعينه لا من نطاق المنطقة، لأن التفاوت داخل المنطقة الواحدة واسع: وسط مدينة دبي بين 18 و35 درهماً للقدم بينما المرابع العربية بين 2 و4 دراهم. ورسوم الخدمة هي الفارق الأساسي بين العائد الإجمالي والصافي، فمكانها في الحساب قبل تقديم العرض.
