كم يكلّف شراء عقار في دبي فعليًا: كل رسم، بالترتيب الذي تقابله فيه

السعر المعلن لشقة في دبي ليس ما يغادر حسابك. فبين الرقم المتفق عليه وسند الملكية تقع رسوم تحويل حكومية، ومكتب أمين تسجيل، ووكالة عقارية، وإن كنت تقترض فمُقرض له رسم تسجيل وتقييم خاص به.

ولا شيء من ذلك خفيّ. كله منشور. لكنه لا يُجمع في مكان واحد لحظة يقرّر المشتري ما يقدر عليه، وهكذا يجد الناس أنفسهم عند مكتب الأمين بشيك مصرفي لا يغطي الإجمالي.

هذه هي القائمة، بالترتيب الذي تقابل فيه كل بند فعليًا.

الرقم الأساسي

خصّص 6% إلى 8% من سعر الشراء فوق السعر في الشراء النقدي، و7% إلى 10% إن كنت تأخذ رهنًا عقاريًا.

وإن لم تتذكّر شيئًا آخر من هذا المقال، فتذكّر هذا النطاق، واعتبر أي صفقة لا تقدر عليها إلا عند 4% صفقةً لا تقدر عليها بعد.

الرسوم، واحدًا واحدًا

رسم التحويل لدى دائرة الأراضي والأملاك

4% من سعر الشراء. هذا أكبر تكلفة منفردة في المعاملة، وهو الذي يبتلع كل ما عداه.

والـ 4% رسم تسجيل عقاري. أما عُرف تقاسمه بين البائع والمشتري فموجود على الورق، لكن المشتري في سوق دبي هو من يدفعه عمليًا، وأي ترتيب آخر شيء تتفاوض على إدراجه في العقد لا شيء تفترضه.

وعلى شقة بـ 1.5 مليون درهم يساوي ذلك 60,000 درهم.

الرسوم الإدارية ورسم سند الملكية

مبلغ ثابت صغير فوق الـ 4%، يُذكر عادةً بـ 580 درهمًا لشقة أو مكتب جاهز، و430 درهمًا للأرض، و40 درهمًا لعقد على الخارطة مسجّل في السجل المبدئي.

هذه هي الأرقام الأكثر اتساقًا في التداول، لكن الرسوم الثابتة الصغيرة هي تحديدًا ما يُعاد هيكلته دون إعلان. تأكّد من الجدول الساري بدل وضع ميزانية بالدرهم اعتمادًا على مقال.

رسم مكتب أمين التسجيل

تُنجَز عمليات النقل في مكتب أمين تسجيل يتقاضى رسمه الخاص، مضافًا إليه ضريبة القيمة المضافة:

عمولة الوساطة

عادةً 2% من سعر الشراء، زائد 5% ضريبة قيمة مضافة.

وعلى 1.5 مليون درهم يساوي ذلك 30,000 درهم زائد 1,500 درهم ضريبة. وهي تكلفة حقيقية تنتمي إلى الميزانية، وتشتري لك وسيطًا مرخّصًا مسؤولًا أمام "ريرا" عن كيفية إدارة المعاملة.

شهادة عدم الممانعة من المطوّر

شراء وحدة من السوق الثانوي يعني أن على المطوّر تأكيد عدم وجود رسوم خدمة متأخرة قبل إتمام النقل. ورسم الشهادة يضعه المطوّر لا الحكومة، ويتراوح بين 500 و5,000 درهم تقريبًا حسب من بنى البرج.

ويستحق هذا البند السؤال عنه مبكرًا، لأنه يتفاوت بمقدار كبير بين المطوّرين وغير قابل للتفاوض بعد دخولك المعاملة.

إن كنت تقترض: التقييم وتسجيل الرهن

يُضاف بندان في الشراء بالرهن:

• تقييم المُقرض، عادةً في حدود 2,500 إلى 3,500 درهم زائد الضريبة. بنكك يطلبه وأنت تدفعه.
• تسجيل الرهن لدى الدائرة، بواقع 0.25% من مبلغ القرض زائد رسم إداري ثابت صغير.

وعلى قرض بـ 1.05 مليون درهم يبلغ التسجيل وحده نحو 2,625 درهمًا. كما تفرض البنوك عادةً رسم ترتيب أو معالجة خاصًا بها، وهو شأن خطاب التسهيلات لا الجداول المنشورة.

مثال محسوب: 1,500,000 درهم نقدًا

وهذا نحو 6.5% فوق السعر، مع افتراض شهادة عدم ممانعة متوسطة وبلا مفاجآت.

الشراء نفسه برهن بنسبة 70%

يُضاف إلى ما سبق:

فترتفع التكاليف فوق السعر إلى نحو 103,595 درهمًا، أي قرابة 6.9% — قبل أي رسم ترتيب يفرضه مُقرضك، وهو البند الأرجح لدفع الشراء بالرهن نحو أعلى نطاق 7% إلى 10%.

ما يأتي بعد النقل

تنتهي تكاليف المعاملة عند سند الملكية. أما تكاليف التملّك فلا.

• رسوم الخدمة، تُحتسب بالقدم المربّع سنويًا ويحدّدها المبنى. وهذا هو الرقم الذي يقرّر ما إذا كان العائد الإيجاري المعلن سينجو من الواقع، ويتفاوت هائلًا بين برج مُدار جيدًا وآخر رخيص.
• توصيل "ديوا" وتأمينها للمرافق.
• تسجيل "إيجاري" إن أجّرت العقار، وهو ما يجعل عقد الإيجار قابلًا للنفاذ.
• إدارة الأملاك، إن لم تتولَّ المستأجرين بنفسك، وعادةً بنسبة من الإيجار المحصّل.

والعائد الإجمالي المعلن في إعلان لا يخصم أيًّا من هذه. اخصم رسم الخدمة أولًا، ثم الوساطة والإدارة، ثم مخصّصًا للشغور بين المستأجرين. والباقي هو الرقم الجدير بالمقارنة بأي شيء آخر قد تفعله بالمال.

الشراء على الخارطة ليس أرخص، بل مختلف الشكل

الشراء على الخارطة لا يتفادى الـ 4%. فهي تُحتسب عند تسجيل الشراء، ورسم التسجيل الثابت على عقد الخارطة أصغر من رسم سند الملكية الجاهز، لكن البند الأكبر هو نفسه.

ما يتغيّر هو التوقيت. فخطة السداد توزّع السعر، وفي حالات كثيرة تُستحق الـ 4% مبكرًا في ذلك التسلسل لا عند التسليم. وهذا فارق في التدفق النقدي لا خصم، ويستحق أن تكون صريحًا مع نفسك بشأن أيّهما يجذبك إلى الصفقة.

الخلاصة

السعر ليس التكلفة. أضف 6% إلى 8% نقدًا، أو 7% إلى 10% مع مُقرض، ومعظم ذلك رسم التحويل 4% وعمولة 2%. أما البنود الثابتة الصغيرة — الأمين وسند الملكية وشهادة عدم الممانعة وتسجيل الرهن — فهي منفردةً ثانوية ومجتمعةً تساوي نحو واحد بالمئة.

احسب الإجمالي قبل أن تتفق على السعر لا بعده. فالمشتري الذي يعرف رقمه الشامل يتفاوض من موقع أفضل ممن لا يزال يكتشفه عند مكتب الأمين.

الرسوم الحكومية ورسوم المطوّرين تتغيّر، والبنود الثابتة الصغيرة تتغيّر أكثرها. والأرقام هنا تعكس الجداول المنشورة وقت الكتابة في سبتمبر 2026 — تأكّد من التكاليف السارية مع دائرة الأراضي والأملاك ومُقرضك وفريقنا قبل الالتزام بشراء.