يستطيع المشترون الأجانب تملّك عقارات في دبي تملّكًا حرًّا كاملًا، بلا إقامة، وبلا شريك محلي، ودون أن تطأ أقدامهم الدولة. وقد صمّمت دبي النظام هكذا عن قصد، وحصة كبيرة من السوق تعمل به.
وما يطلبه في المقابل تدقيق لا يمكنك إسناده إلى محادثة واتساب.
الخطوة الأولى: تحقّق ممّن تتعامل معه
قبل أي شيء، ثلاثة فحوص تستغرق عشر دقائق:
المكتب العقاري. فكل وساطة عقارية في دبي تحمل ترخيصًا من مؤسسة التنظيم العقاري، وكل وسيط يحمل بطاقة وسيط برقم. اطلب الاثنين وتحقّق منهما عبر قنوات دائرة الأراضي والأملاك.
المشروع. فالمشاريع على الخارطة يجب أن تكون مسجّلة لدى الدائرة بحساب ضمان نشط. تحقّق من التسجيل عبر تطبيق دبي ريست قبل مناقشة أي دفعة.
العقار نفسه. في إعادة البيع، تأكّد أن البائع هو المالك المسجّل، وهل يحمل السند رهنًا أو قيدًا.
ويُستهدف المشترون من الخارج تحديدًا لأنهم لا يستطيعون دخول مكتب. وهذه الفحوص الثلاثة تزيل الغالبية العظمى من تلك المخاطرة.
الخطوة الثانية: اختر مسار الشراء
على الخارطة من مطوّر. وهو أبسط شراء عن بُعد. تُتبادل المستندات رقميًا، وتذهب الدفعات إلى حساب ضمان المشروع، ويؤكّد تسجيل عقود مصلحتك.
إعادة بيع وحدة مكتملة. وفيه أجزاء متحرّكة أكثر: النموذج F، ووديعة بشيك مدير، وشهادة عدم ممانعة المطوّر، والحضور إلى مكتب أمين التسجيل للنقل. وهنا تُحتاج عادةً وكالة أو ترتيب توقيع عن بُعد.
الخطوة الثالثة: وقّع عن بُعد أو بوكالة
خياران عمليان:
التنفيذ الرقمي وعن بُعد، وتدعمه دائرة الأراضي وكثير من المطوّرين لأجزاء من العملية. فحيث يغطّي معاملتك، استخدمه.
وكالة مصاغة بضيق، تحدّد العقار والصلاحيات اللازمة فقط، بتاريخ انتهاء قريب من الإتمام المتوقّع. والتصديق عبر الكاتب العدل ووزارة الخارجية والسفارة الإماراتية ووزارة الخارجية في الدولة يستغرق أسبوعين إلى أربعة، فابدأ مبكرًا. وألغِها عند الإتمام.
وفضّل مهنيًا منظَّمًا وكيلًا على صديق أو على وسيط البيع.
الخطوة الرابعة: حوّل المال بشكل صحيح
ادفع إلى الحساب المذكور فقط. ففي الخارطة هو حساب ضمان المشروع المذكور في العقد. وفي إعادة البيع تنتقل الأموال وفق ما اتُّفق عليه في النموذج F وفي مكتب أمين التسجيل. ولا تدفع لفرد أبدًا.
توقّع أسئلة الامتثال. فالبنوك على الطرفين ستسأل عن مصدر الأموال. جهّز المستندات: حصيلة بيع، أو راتب، أو دخل أعمال، أو ميراث. وهذا طبيعي ويؤخّر المعاملات حين لا يكون المشتري مستعدًا.
احسب فرق الصرف. فعلى شراء بمليونَي درهم، فرق واحد في المئة في سعر الصرف يساوي 20,000 درهم. استخدم خدمة صرف متخصّصة بدل تحويل بنكي عادي إن كان المبلغ كبيرًا.
الخطوة الخامسة: التمويل إن احتجته
يستطيع غير المقيمين الحصول على تمويل عقاري في دبي، بثلاثة فروق عن إقراض المقيمين:
- بنوك أقل تقدّم منتجات لغير المقيمين.
- نسبة تمويل أدنى، مسقوفة عادةً عند 50% وأحيانًا 60%.
- ملفّ أثقل: جواز سفر، وإثبات عنوان، وكشوف بنكية لستة أشهر في الخارج، وإثبات دخل، وتقرير ائتماني من بلد الإقامة.
واحسب خمسة إلى عشرة أيام عمل للقرار بدل يومين إلى خمسة، وتوقّع أن يقصر بعض الممولين الإقراض لغير المقيمين على قائمة محدّدة من المشاريع.
الخطوة السادسة: الضريبة في بلدك
لا تفرض دبي ضريبة عقارية سنوية ولا ضريبة أرباح رأسمالية ولا ضريبة دخل على الإيجار. لكن بلد إقامتك قد يفرضها.
فالدخل الإيجاري من عقار في دبي كثيرًا ما يكون خاضعًا للضريبة حيث تقيم، وقد يقع بيع مستقبلي ضمن نظام الأرباح الرأسمالية في بلدك. وقد تنطبق اتفاقيات تجنّب الازدواج الضريبي. وهذا سؤال لمستشار في ولايتك القضائية، وينبغي طرحه قبل الشراء لا عند الإقرار التالي.
الخطوة السابعة: أدرها
يحتاج المالك من الخارج شخصًا على الأرض. وتتقاضى شركة إدارة الأملاك عادةً 5% إلى 8% من الإيجار السنوي مقابل إيجاد المستأجرين وتسجيل إيجاري وتحصيل الإيجار وتنسيق الصيانة وسداد رسوم الخدمة.
وهذا الرسم غير اختياري عمليًا. فالشقة غير المُدارة على بعد ثماني مناطق زمنية تراكم المشكلات: تسرّب لا يبلّغ عنه أحد، ومتأخّرات رسوم خدمة تمنع بيعك المستقبلي، ومستأجر توقّف عن الدفع قبل أربعة أشهر.
الخلاصة
تحقّق من ترخيص الوسيط وتسجيل المشروع وسند الملكية قبل مناقشة المال. وادفع فقط إلى حساب الضمان أو حساب المعاملة المذكور. واستخدم وكالة ضيّقة أو مسار التوقيع عن بُعد بدل تفويض واسع. واستشر مستشارك الضريبي في بلدك قبل الالتزام. وعيّن مديرًا في اليوم الأول لا بعد أول مشكلة.
هذه معلومات عامة وليست استشارة قانونية أو ضريبية أو مالية. والقواعد وسياسات الإقراض والمعالجة الضريبية تتغيّر. تحقّق من المتطلّبات الحالية مع دائرة الأراضي والأملاك ووساطة مرخّصة ومستشارين في ولايتك القضائية.
الأسئلة الشائعة
01هل يمكن للأجانب شراء عقار في دبي بلا إقامة؟
نعم. التملّك الحر في المناطق المعتمدة مفتوح لجميع الجنسيات، بلا شرط إقامة وبلا حاجة إلى شريك محلي.
02هل يجب أن أزور دبي للشراء؟
لا. يمكن إتمام مشتريات الخارطة عن بُعد كليًا، ويمكن معالجة معاملات إعادة البيع بوكالة مصدّقة حسب الأصول أو عبر خيارات التوقيع عن بُعد المتاحة.
03هل يحصل غير المقيم على تمويل في دبي؟
نعم، من عدد أقل من البنوك، بسقف 50% من القيمة عادةً وأحيانًا 60%، بمستندات أكثر ومدة قرار أطول من إقراض المقيمين.
04كيف أحوّل المال بأمان لشراء عقار في دبي؟
حوّل فقط إلى حساب ضمان المشروع المذكور في عقد البيع والشراء، أو عبر هيكل المعاملة المتّفق عليه في النموذج F. ولا تدفع لفرد، واحتفظ بكل تأكيد بنكي.
05هل أدفع ضريبة على الدخل الإيجاري في دبي؟
لا تفرض دبي ضريبة دخل على الإيجار، لكن بلد إقامتك الضريبية قد يفرضها. استشر في ولايتك القضائية قبل الشراء.
06كيف أدير عقارًا في دبي من الخارج؟
عيّن شركة إدارة أملاك، تتقاضى عادةً 5% إلى 8% من الإيجار السنوي، لتتولّى التأجير وإيجاري وتحصيل الإيجار والصيانة وسداد رسوم الخدمة.
