الضرائب على عقارات دبي للمشترين الأجانب: ما تدفعه هنا فعلًا، وما يبقى عليك في بلدك

أكثر جملة تتكرّر في تسويق عقارات دبي هي أن المدينة خالية من الضرائب. وهي قريبة من الصحّة بما يكفي لبيع الشقق، وخاطئة بما يكفي لإنتاج مفاجآت غير سارّة عند الإتمام.

وهذه هي الصيغة الدقيقة: لا تفرض الإمارات ضريبة عقارية سنوية، ولا ضريبة أرباح رأسمالية على الأفراد، ولا ضريبة دخل شخصي على الإيجار. لا توجد ضريبة بلدية بالمعنى الغربي، ولا ضريبة ثروة، ولا ضريبة تركات. فالفرد الذي يملك شقة في دبي باسمه الشخصي يتسلّم دخل الإيجار وأرباح البيع لاحقًا دون اقتطاع ضريبي محلي.

وما يوجد بدلًا من ذلك هو مجموعة من رسوم المعاملات والخدمات، معظمها يُدفع مرة واحدة، إضافة إلى رسم بلدي شهري متكرّر. وهي أموال حقيقية وغير اختيارية، فمن يضع ميزانيته على السعر المعلن وحده سيجد نفسه ناقصًا.

ما تدفعه عند الشراء

رسم النقل 4% هو الرسم المهم. على شقة بمليونَي درهم يعادل 80,000 درهم، والعُرف السائد في دبي أن المشتري يدفعه كاملًا، رغم أن الرسم مقسَّم اسميًا بين الطرفين. خصّص 6% إلى 8% من سعر الشراء إجمالًا للتكاليف في الشراء النقدي، وقرابة 9% مع التمويل العقاري.

الرسوم المتكرّرة

رسوم الخدمة. تُدفع سنويًا لجمعية الملّاك عبر نظام مُلّاك، وهي التكلفة الحقيقية للتملّك. تتراوح تقريبًا بين 10 و30 درهمًا للقدم المربّعة سنويًا حسب المبنى، وأعلى بكثير في الأبراج المخدومة أو ذات العلامات التجارية. وهي مساهمة صيانة لا ضريبة، لكنها تتصرّف كضريبة.

رسم السكن. تفرض بلدية دبي على المقيمين رسم سكن بنسبة 5% من القيمة الإيجارية السنوية، يُحصَّل على اثنتي عشرة دفعة ضمن فاتورة ديوا لا كفاتورة منفصلة. يدفعه المستأجر على إيجاره. ويدفعه المالك الساكن على القيمة الإيجارية المرجعية لمسكنه، ولهذا تحمل فاتورة ديوا في شقة مملوكة بندًا بلديًا. وعلى مسكن قيمته المرجعية 120,000 درهم يبلغ ذلك 6,000 درهم سنويًا، أي نحو 500 درهم شهريًا. وهو أقرب ما لدى دبي إلى ضريبة عقارية، وأكثر رسم يغفل المشترون الأجانب احتسابه.

التبريد والمرافق. يُحتسب التبريد إمّا ضمن رسوم الخدمة، أو بفاتورة منفصلة من مزوّد تبريد المناطق، أو عبر ديوا. وتحديد أيّ ترتيب ينطبق هو واقعة على مستوى المبنى تغيّر التكلفة التشغيلية تغييرًا ملموسًا.

أين تنطبق ضريبة القيمة المضافة

ضريبة القيمة المضافة الإماراتية 5%، وقواعد العقار السكني فيها أدقّ من نعم أو لا.

• التوريد الأول لمبنى سكني جديد خلال ثلاث سنوات من الإنجاز خاضع بنسبة صفر. لا يدفع المشتري ضريبة ويستطيع المطوّر استرداد ضريبة المدخلات.
• أي بيع أو تأجير لاحق لعقار سكني معفى. لا تُفرض ضريبة، ولا يستطيع البائع استرداد ضريبة المدخلات.
• العقار التجاري من مكاتب ومحال ومستودعات خاضع بالنسبة الأساسية 5% بيعًا وتأجيرًا.
• الأرض الفضاء معفاة، والأرض المغطّاة المباعة مع مبنى تُعامل وفق المبنى.

إذن المشتري الأجنبي لشقة، جديدة أو معاد بيعها، لا يدفع ضريبة قيمة مضافة على العقار ذاته. بل يدفعها على الخدمات المحيطة به: عمولة الوساطة، وإجراءات نقل الملكية، وإدارة الأملاك، وفحص التسليم، والأثاث.

أمّا التأجير قصير الأمد فحالة منفصلة: هو توريد ضيافة خاضع بالنسبة الأساسية 5%، إضافة إلى درهم السياحة عن كل ليلة إشغال، وهو الاستخدام السكني الوحيد الذي قد يدفع المالك فوق حدّ التسجيل الإلزامي البالغ 375,000 درهم.

ضريبة الشركات: أين تصل إلى المؤجِّر وأين لا تصل

أدخلت الإمارات ضريبة شركات بنسبة 9% على أرباح الأعمال التي تتجاوز 375,000 درهم، للسنوات المالية التي تبدأ في أول يونيو 2023 أو بعده. وقد أحدث ذلك بين مستثمري العقار لبسًا يفوق أي تغيير آخر في العقد الأخير، فيجدر ضبط السطر بدقة.

الشخص الطبيعي الذي يحقّق دخل إيجار من عقار يملكه بصفته الشخصية يقع خارج نطاق ضريبة الشركات الإماراتية. فالاستثمار العقاري للفرد — شراء وحيازة وتأجير وبيع العقار باسمه — مستثنى صراحةً، ومستثنى أيًّا كان حجم الإيجار الذي يدرّه. لا رخصة، ولا تسجيل، ولا 9%.

وتصل ضريبة الشركات إلى العقار حين:

• يكون العقار مملوكًا لـشركة، داخل الدولة أو في منطقة حرّة، فتدخل أرباحها بما فيها الإيجار والمكاسب ضمن النطاق.
• يتطلّب نشاط الفرد رخصة تجارية — كتشغيل منشأة إيجار قصير الأمد مرخّصة أو مكتب وساطة — ويتجاوز الإيراد مليون درهم في السنة الميلادية، فيدخل دخل ذلك النشاط المرخّص في النطاق.
• تملك شركة غير مقيمة عقارًا في الدولة، فينشأ ارتباط والتزام بالتسجيل حتى دون أي وجود آخر في الإمارات.

وتنطبق ضريبة إضافية محلية بحدّ أدنى 15% اعتبارًا من 2025 على المجموعات متعدّدة الجنسيات التي تتجاوز إيراداتها الموحّدة 750 مليون يورو. وهي غير ذات صلة بالمشتري الخاص، وذات صلة بالمشتري المؤسسي.

وهذا أهمّ سؤال هيكلي يواجهه المشتري الأجنبي: فالتملّك بالاسم الشخصي يُبقي المؤجِّر خارج ضريبة الشركات كليًا، والتملّك عبر شركة يُدخل الأصل فيها، ويُختار المسار الشركي لأسباب تتعلق بالتوريث والمسؤولية وتعدّد الملّاك لا لأسباب ضريبية.

ما تفرضه عليك دولتك

هذا هو الجزء الذي لا يذكره تسويق دبي أبدًا، وهو حيث تحطّ الفاتورة الضريبية الفعلية عادةً.

الإمارات لا تفرض ضريبة على إيجارك، لكن دولة إقامتك الضريبية تفرضها على الأرجح. فمعظم الأنظمة الكبرى تفرض على المقيمين ضريبة على الدخل العالمي، فيدخل دخل الإيجار والمكاسب الرأسمالية من دبي في الإقرار المحلي أيًا كان موقع العقار، وغياب الضريبة الإماراتية يعني ببساطة عدم وجود ائتمان ضريبي أجنبي يخصم منها.

• المملكة المتحدة. يُقرّ المقيم الضريبي أرباح الإيجار من دبي كدخل عقاري أجنبي ويدفع عليها بمعدّله الحدّي، مع ضريبة أرباح رأسمالية عند البيع. وقد تغيّرت معاملة غير المقيمين دائمًا اعتبارًا من أبريل 2025 إلى نظام قائم على الإقامة، ما ضيّق التخطيط القديم كثيرًا.
• الولايات المتحدة. يخضع المواطنون وحاملو البطاقة الخضراء للضريبة على الدخل العالمي بصرف النظر عن الإقامة، مع التزامات إفصاح إضافية.
• الهند. يخضع المقيم إقامة اعتيادية للضريبة على دخله العالمي، مع قواعد الإيجار الافتراضي المعتادة على العقار الشاغر.
• دول الاتحاد الأوروبي. تتباين المعاملة، لكن المقيمين يخضعون عمومًا للضريبة على الدخل العالمي، وتحدّد اتفاقيات تجنّب الازدواج الضريبي الآلية لا الإعفاء.

وهناك طبقة ثانية: تشارك الإمارات في المعيار المشترك للإبلاغ، فتُتبادل معلومات الحسابات المالية تلقائيًا مع الدول المشاركة. والتعامل مع شراء عقار في دبي بوصفه غير مرئي لسلطة ضريبية أجنبية افتراضٌ تخطيطي لم يعد صحيحًا منذ سنوات.

والقاعدة العملية: احصل على استشارة في بلد إقامتك الضريبية قبل توقيع العقد لا بعد تحصيل أول دفعة إيجار.

ما تدفعه عند البيع

لا تفرض دبي ضريبة أرباح رأسمالية على البائع الفرد. وتكاليف البيع معاملاتية:

• عمولة الوساطة، عادةً 2% من سعر البيع زائد ضريبة القيمة المضافة.
• رسم شهادة عدم الممانعة من المطوّر، من 500 إلى 5,000 درهم، لتأكيد سداد رسوم الخدمة.
• فكّ الرهن إن وُجد قرض قائم، مع رسم سداد مبكر محدّد بسقف 1% من الرصيد القائم أو 10,000 درهم أيّهما أقل.
• رسم النقل 4%، ويضعه عُرف السوق على المشتري.

وتُسوّى رسوم الخدمة حتى تاريخ النقل. والبائع المتأخّر لن يحصل على شهادة عدم ممانعة، وهو ما يوقف البيع من أساسه.

مثال محسوب

يشتري مشترٍ أجنبي شقة بغرفتَي نوم بمليونَي درهم نقدًا ويؤجّرها بـ150,000 درهم سنويًا.

العائد الإجمالي 7.5%، والصافي 5.8% على سعر الشراء. ورسم السكن هنا على المستأجر لأن الوحدة مؤجَّرة، ولو سكنها المالك لأُضيف نحو 6,000 إلى 7,500 درهم سنويًا.

الأسئلة الشائعة

هل توجد ضريبة عقارية سنوية في دبي؟

لا. لا تفرض دبي ضريبة عقارية سنوية ولا ضريبة بلدية دورية ولا رسومًا سنوية على الملكية. والرسم الحكومي المتكرّر الوحيد على المسكن هو رسم السكن من بلدية دبي بنسبة 5% من القيمة الإيجارية السنوية، يُحصَّل شهريًا ضمن فاتورة ديوا، ويدفعه المستأجر في العقار المؤجَّر والمالك حين يسكنه بنفسه.

هل يدفع الأجانب ضريبة أرباح رأسمالية عند بيع عقار في دبي؟

لا. لا تفرض الإمارات ضريبة أرباح رأسمالية على الأفراد، فيحتفظ البائع الأجنبي بكامل الربح بموجب القانون الإماراتي. وتكاليف البيع معاملاتية فقط: عمولة الوساطة ورسم شهادة عدم الممانعة وفكّ الرهن إن وُجد. وقد تفرض دولة إقامتك الضريبية ضريبة على المكسب.

هل يخضع دخل الإيجار من عقار في دبي للضريبة؟

ليس في الإمارات بالنسبة للفرد. لا توجد ضريبة دخل شخصي، ودخل الإيجار الذي يحقّقه شخص طبيعي من عقار يملكه بصفته الشخصية مستثنى صراحةً من نطاق ضريبة الشركات. أمّا إذا كان العقار مملوكًا عبر شركة فتدخل أرباح الشركة ضمن نظام ضريبة الشركات 9% فوق 375,000 درهم.

هل تنطبق ضريبة الشركات 9% على شقتي في دبي؟

لا، إن كنت تملكها شخصيًا وتؤجّرها فحسب. فدخل الاستثمار العقاري للفرد مستثنى من ضريبة الشركات أيًا كان مقداره. وتنطبق الضريبة حين يكون العقار مملوكًا لشركة، أو حين تملك شركة غير مقيمة عقارًا في الدولة، أو حين يتطلّب النشاط رخصة تجارية ويتجاوز إيراد ذلك النشاط المرخّص مليون درهم سنويًا.

هل أدفع ضريبة قيمة مضافة عند شراء شقة في دبي؟

لا تُفرض ضريبة على العقار ذاته. فالبيع الأول لمبنى سكني جديد خلال ثلاث سنوات من الإنجاز خاضع بنسبة صفر، وكل بيع أو تأجير سكني لاحق معفى. لكنك تدفع 5% على الخدمات المحيطة بالصفقة كعمولة الوساطة وإجراءات نقل الملكية. أمّا العقار التجاري فخاضع بالنسبة الأساسية 5%.

هل سأظل مُطالَبًا بالضريبة في بلدي على عقار في دبي؟

على الأرجح نعم، إذا كانت دولتك تفرض الضريبة على الدخل العالمي للمقيمين، وهو ما تفعله المملكة المتحدة والولايات المتحدة والهند ومعظم دول الاتحاد الأوروبي. ولأن الإمارات لا تفرض ضريبة، فلا يوجد ائتمان ضريبي أجنبي يخصم من الالتزام المحلي. كما تتبادل الإمارات بيانات الحسابات المالية ضمن المعيار المشترك للإبلاغ. استشر مختصًا في بلد إقامتك الضريبية قبل الالتزام.

كم تبلغ تكاليف الشراء الإجمالية للمشتري الأجنبي في دبي؟

خصّص 6% إلى 8% من سعر الشراء في الصفقة النقدية، ونحو 9% مع التمويل العقاري. وأكبر بند مفرد هو رسم نقل الملكية لدى دائرة الأراضي والأملاك بنسبة 4%، يليه عمولة الوساطة 2% زائد الضريبة، ثم رسوم أمين التسجيل والتسجيل وسند الملكية وشهادة عدم الممانعة، إضافة إلى 0.25% من قيمة القرض عند الاقتراض.

خلاصة الأمر للمشتري

الوضع الضريبي في دبي من أفضل ما يتاح لمستثمر عقاري دولي فعلًا، ولا يحتاج إلى مبالغة ليبدو جذّابًا. والصياغة الأمينة هي: تأخذ الإمارات 4% مرة واحدة عند الباب ولا تكاد تأخذ شيئًا بعدها. وكل ما تدفعه هنا عدا ذلك رسم خدمة أو أجر عمل مُنجَز.

والخطر ليس ضريبة إماراتية خفيّة، بل ضريبة غير مخطّط لها في بلدك. احسب صافي العائد بعد معاملة نظامك الضريبي قبل الشراء، فيكون الرقم الذي تنتهي إليه هو الرقم الذي تحتفظ به فعلًا.

وإن أردت احتساب الأرقام على مبنى بعينه وإقامة ضريبية بعينها، يمكن لفريقنا عرض هيكل التكلفة كاملًا قبل تقديم العرض.