الحصول على تمويل عقاري في دبي: سقوف التمويل وقاعدة الـ 50% والنقد الذي لم يعد البنك يقرضك إياه

يقرأ أحدهم أن المقيم الأجنبي يمكنه اقتراض 80% من قيمة العقار، فيحسبها على شقة بمليوني درهم، ويخلص إلى أنه يحتاج 400,000 درهم.

وهو يحتاج قرابة 540,000 درهم.

والفارق ليس رسمًا خفيًا ولا تعنّتًا من البنك. بل هو حاصل قاعدتين تعملان باستقلال إحداهما عن الأخرى، إضافة إلى تغيير جرى مطلع 2025 أزال المرونة الوحيدة التي كان المشترون يتّكئون عليها. ولا شيء من ذلك غامض، لكنه ببساطة ليس ما يوحي به رقم الـ 80%.

الرقمان اللذان يحدّدان ما يمكنك اقتراضه

يقوم الإقراض العقاري في دبي على لائحة القروض العقارية الصادرة عن مصرف الإمارات المركزي بالتعميم 31/2013 وتعديلاته اللاحقة. ونسبتان تؤدّيان العمل، ويجب استيفاؤهما معًا.

الأولى هي التمويل مقابل القيمة، وهي سقف القرض في مواجهة العقار.

وتفصيلان في هذا الجدول يوقعان الناس. فحدّ الخمسة ملايين حافة لا منحدر، فالعقار بـ 5.1 مليون درهم ينزل بالمشتري الأجنبي من 80% إلى 70% على كامل المبلغ. والعقار الثاني يعني العقار الثاني لا التمويل الثاني: فمن يملك شقة خالصة ويشتري أخرى ينتقل إلى الشريحة الأدنى.

النسبة التي تحسم الأمر فعلًا

الرقم الثاني هو نسبة عبء الدين، وسقفها 50% من الدخل الشهري الإجمالي. ويُحتسب فيها كل التزام: التمويل الجديد، وتمويل السيارة، والقروض الشخصية، والحد الأدنى لبطاقات الائتمان، وأقساط الرسوم الدراسية، وأي قرض كفلته لغيرك.

ولمعظم المتقدّمين هذا هو القيد الملزم لا نسبة التمويل. فنسبة التمويل تخبرك بأكبر قرض يحتمله العقار. أما نسبة عبء الدين فتخبرك بأكبر قرض تحتمله أنت، وهي الأصغر في الغالب. ومن يُرفض طلبه يُرفض هنا عادةً.

وتضيف اللائحة اختبار دخل ثانيًا: ألا يتجاوز القرض ثماني سنوات من إجمالي الدخل للمواطنين أو سبع سنوات للمقيمين الأجانب. وعمليًا تسبق نسبة الـ 50% في العضّ.

المدة والسنّ ونهاية القرض

الحد الأقصى للمدة 25 سنة. والحد الأقصى للسنّ عند السداد الأخير 70 سنة للمواطنين، و65 للمقيمين الأجانب، ويمتدّ إلى 70 لمن يعمل لحسابه الخاص.

وهذا الحدّ السنّي يرتدّ على المدة. فالموظف الأجنبي الذي يأخذ تمويلًا في الخمسين لا يُعرض عليه 25 سنة مهما قال الإعلان. يُعرض عليه 15، والقسط الشهري على 15 سنة أمر مختلف تمامًا. احسب أرقامك على المدة التي ستُمنحها فعلًا.

تغيير 2025 الذي ما زالت أغلب الأدلة تخطئ فيه

حتى مطلع 2025 كان المشترون يضيفون رسم النقل لدائرة الأراضي والأملاك وعمولة الوساطة إلى القرض. ومنذ 1 فبراير 2025، وبتوجيه من المصرف المركزي، توقّفت البنوك عن تمويلهما.

والأثر العملي أن نحو ستة إلى سبعة في المئة من سعر الشراء انتقلت من القرض إلى نقد المشتري: 4% للدائرة، و2% عمولة حيث تنطبق. وعلى شقة المليونين أعلاه، فذلك 120,000 درهم كانت تُقترض ولم تعد كذلك.

ولهذا فإن الدفعة الأولى والنقد المطلوب ليسا الرقم نفسه.

العنوان يقول 20%. والحساب البنكي يحتاج نحو 27%.

ما يكلّفه التمويل نفسه

بمعزل عن تكاليف الشراء، يحمل التمويل رسومه الخاصة:

• تسجيل الرهن لدى الدائرة، 0.25% من مبلغ القرض زائد 290 درهمًا. ولاحظ أنه يُحتسب على القرض لا على السعر.
• التقييم، عادةً 2,500 إلى 3,500 درهم، ويُدفع سواء مضى الطلب أم لا.
• رسم الترتيب أو المعالجة، وغالبًا نحو 1% من القرض، بسقف لدى بعض البنوك.
• التأمين على الحياة، وهو إلزامي عادةً، ويُسعّر على السنّ وحجم القرض، وأغلى ماديًا للمقترضين الأكبر سنًا.
• تأمين العقار، وهو قسط سنوي أصغر.

والتأمين على الحياة أكثر بند يُغفل في المقارنات، وللمقترض في الخمسينات قد يفوق فارقًا متواضعًا في سعر الفائدة.

ثابت أم متغيّر، والرقم الذي لا يقرأه أحد

يكاد كل تمويل عقاري في دبي أن يكون ثابتًا لفترة أولى ثم يتحوّل إلى إيبور زائد هامش لبقية المدة.

والسعر الثابت هو ما يُعلن. أما الهامش فهو ما تعيش معه. فعلى قرض 25 سنة بفترة ثابتة ثلاث سنوات، يحكم السعر الثابت 12% من المدة ويحكم الهامش الـ 88% الباقية. والمنتج ذو الثابت الأعلى قليلًا والهامش الأقل ماديًا هو القرض الأفضل عادةً، وهو غالبًا ليس الذي يتصدّر جدول المقارنة.

ووقت الكتابة كانت العروض الثابتة في السوق تتراوح من نحو 3.75% لتثبيت سنة إلى ما يزيد قليلًا على 4% لخمس سنوات، بينما تُسعّر المنتجات المتغيّرة على إيبور ثلاثة أشهر زائد هامش. الأسعار تتحرّك، والبنية لا تتحرّك. اطلب هامش ما بعد التثبيت كتابةً قبل أن تقارن أي شيء.

والسداد المبكر مسقوف بقواعد المصرف المركزي عند 1% من الرصيد القائم أو 10,000 درهم، أيهما أقل، في السداد الكلي أو الجزئي. وهي حماية حقيقية تستحق معرفتها قبل أن يذكر لك بنك رقمًا أكبر.

الشراء من خارج الإمارات

يستطيع غير المقيمين الحصول على تمويل في دبي، مع ثلاثة فروق عملية.

عدد البنوك التي تقدّمه أقل. ونسبة التمويل أدنى، وعادةً 50% إلى 60% وغالبًا 50%، تحدّدها سياسة كل بنك لا فئة منشورة لغير المقيمين لدى المصرف المركزي. والملف أثقل: جواز سفر، وإثبات عنوان، وكشوف بنكية خارجية لستة أشهر، وإثبات دخل من بلد الإقامة، وتقرير ائتماني من الوطن.

وتوقّع خمسة إلى عشرة أيام عمل للقرار بدل يومين إلى خمسة، وتوقّع أن تُقرض بعض البنوك مقابل عقارات في قائمة محدّدة من المشاريع فقط.

الموافقة المبدئية، وما ليست هي

تستغرق الموافقة المبدئية نحو خمسة إلى سبعة أيام عمل بملف مكتمل، وتسري عادةً 60 إلى 90 يومًا. وهي تؤكّد ما سيقرضه البنك لك، بناءً على دخلك والتزاماتك.

ولا تقول شيئًا عن العقار. فالموافقة النهائية تلي التقييم، والتقييم الأدنى من السعر المتفق عليه لا يخفّض دفعتك الأولى بل يرفعها: فالبنك يقرض نسبته من التقييم لا مما اتفقت على دفعه. وفي وحدة مطلوبة داخل مبنى سريع الحركة، هذا هو الخطر الجدير بتسعيره مسبقًا.

أسئلة شائعة

كم دفعة أولى أحتاج لشراء عقار في دبي بتمويل؟

للمقيم الأجنبي الذي يشتري سكنًا أول بخمسة ملايين درهم أو أقل، الحد الأدنى للدفعة الأولى 20% من السعر. لكن منذ فبراير 2025 لم تعد البنوك تموّل رسم النقل 4% ولا العمولة 2%، فالنقد المطلوب فعلًا يقارب 27% من السعر بعد احتساب الرسوم.

هل يمكن لغير المقيم الحصول على تمويل عقاري في دبي؟

نعم. عدد البنوك التي تقرض غير المقيمين أقل، والتمويل مسقوف عادةً عند 50% وأحيانًا 60%، مع مستندات أكثر ووقت قرار أطول. وتقصره بعض البنوك على قائمة مشاريع معتمدة.

ما نسبة عبء الدين ولماذا رُفض طلبي؟

هي سقف المصرف المركزي الذي يحدّ إجمالي أقساط الدين الشهرية بـ 50% من الدخل الشهري الإجمالي، محتسبًا القروض القائمة وبطاقات الائتمان والكفالات إلى جانب التمويل الجديد. ومعظم الرفض يأتي من هذه القاعدة لا من سقف التمويل مقابل القيمة.

هل يمكنني تمويل عقار على الخارطة في دبي؟

نعم، لكن تمويل العقار تحت الإنشاء مسقوف عند 50% من القيمة لكل فئات المشترين. ومعظم شراء الخارطة يُموَّل عبر خطة سداد المطوّر، مع ترتيب تمويل عند التسليم.

كم رسم تسجيل الرهن في دبي؟

0.25% من مبلغ القرض زائد 290 درهمًا، تُدفع لدائرة الأراضي والأملاك. ولأنها تُحتسب على القرض لا على سعر الشراء، فإن الدفعة الأولى الأكبر تخفّضها.

ما أقصى مدة للتمويل العقاري في دبي؟

حتى 25 سنة، رهنًا بحدّ السنّ عند السداد الأخير: 70 للمواطنين، و65 للموظفين المقيمين، و70 لمن يعمل لحسابه الخاص. وقاعدة السنّ تقصّر المدة للمقترضين الأكبر سنًا مهما كان الحد الأقصى المعلن.

أيهما أفضل في دبي، الثابت أم المتغيّر؟

السؤال الأنفع هو إلى ماذا يتحوّل القرض. فكل المنتجات الثابتة تقريبًا تتحوّل إلى إيبور زائد هامش بعد الفترة الثابتة، وذلك الهامش يسري على معظم المدة. قارن هوامش التحوّل لا الأسعار الافتتاحية وحدها.

كم يكلّف السداد المبكر لتمويل عقاري في دبي؟

تسقف قواعد المصرف المركزي السداد المبكر عند 1% من الرصيد القائم أو 10,000 درهم، أيهما أقل، في السداد الكلي أو الجزئي.

الخلاصة

احسب نسبة عبء الدين قبل أن تنظر إلى العقارات، فهي الرقم الذي يحدّد ما يمكنك اقتراضه. واعتبر نسبة التمويل سقفًا لا وعدًا. واحسب ستة إلى سبعة في المئة من السعر نقدًا فوق الدفعة الأولى، لأن البنك لم يعد يقرضها. وعند المقارنة، قارن هامش التحوّل وقسط التأمين على الحياة لا السعر المعلّق على اللافتة.

المشتري الذي يفعل ذلك يصل إلى مكتب التسجيل بالشيك الصحيح. ومن يعمل على عنوان الـ 80% يكتشف قبل أسبوعين من النقل أنه ينقصه 140,000 درهم.

سقوف التمويل وجداول الرسوم وسياسات الإقراض تتغيّر، وتطبّق البنوك معاييرها الخاصة ضمن إطار المصرف المركزي. والأرقام هنا تعكس ما كان منشورًا وقت الكتابة في سبتمبر 2026 وهي معلومات عامة لا مشورة مالية. تأكّد من الشروط السارية لدى الجهة المموّلة ودائرة الأراضي والأملاك قبل الالتزام.