في أبريل 2024 اعتمد الشيخ محمد بن راشد تصاميم مبنى مسافرين جديد في مطار آل مكتوم الدولي وبدء الإنشاء بكلفة 128 مليار درهم. والأرقام المنشورة محدّدة بدرجة غير معتادة، وهذا يجعلها واحدة من قصص البنية التحتية القليلة في دبي التي يمكنك دراستها من مصدر أوّليّ لا من كتيّب تسويقي.
وتكاد كلّ مقالة عقارية كُتبت منذ ذلك الحين تتعامل معها كصفقة واحدة: المطار في دبي الجنوب، فاشترِ في دبي الجنوب. وهذا نصفها، وهو النصف الذي سعّره الجميع بالفعل.
والنصف الآخر أنّ دبي قالت كذلك إنّ عمليات المطار الحالي ستنتقل. ومطار دبي الدولي يقع على نحو 29 كيلومترًا مربّعًا في وسط المدينة، محاطًا ببعض أقدم المخزون السكني وأرخصه في الإمارة، تحت مسار طيران. وما يحدث لتلك الأرض، وللأحياء الواقعة تحتها، هو السؤال الأكبر والأقلّ مناقشةً بكثير.
ما تمّ الالتزام به فعلًا
| القياس | الرقم المنشور |
|---|---|
| كلفة الإنشاء | 128 مليار درهم |
| السعة النهائية للمسافرين | 260 مليون سنويًّا |
| سعة الشحن | 12 مليون طنّ سنويًّا |
| المدارج | خمسة متوازية |
| مواقف الطائرات الملامسة | أكثر من 400 |
| المساحة المغطّاة | 70 كيلومترًا مربّعًا |
| الحجم مقابل مطار دبي الدولي | نحو خمسة أمثال |
| المرحلة الأولى | خلال عشر سنوات، بسعة 150 مليون مسافر سنويًّا |
| هدف الاستدامة | شهادة LEED الذهبية |
وعبارتان في الإعلان الرسمي أهمّ للعقار من كلّ تلك الأرقام. الأولى أنّ كلّ عمليات مطار دبي الدولي ستُنقل إلى المطار الجديد في السنوات القادمة. والثانية أنّ مدينةً كاملة ستُبنى حول المطار في دبي الجنوب، وأنّ الطلب على إسكان مليون نسمة سيتبع ذلك، مع أكثر من مليون شخص يعيشون ويعملون في المنطقة.
ويستحقّ هذا الرقم الأخير التوقّف، لأنّه توقّع الحكومة نفسها لا توقّع مطوّر. فحين يقول عرض بيع إنّ مليون شخص قادمون إلى دبي الجنوب، فمن هنا يأتي الرقم. وهو مع ذلك توقّع، ولا تاريخ مرفق به.
الصفقة الأولى: دبي الجنوب، وما تشتريه فعلًا
حجّة دبي الجنوب واضحة ومعروفة. فالمطار يرسّخ عنقودًا وظيفيًّا — طيران ولوجستيات والمنطقة الحرّة — ومدينة إكسبو مجاورة ببنية تحتية عامّة منجَزة وربط بالمترو. والأسعار من بين الأدنى للملكية الحرّة الجديدة في الإمارة، ويغطّي دليلا دبي الجنوب ومدينة إكسبو في هذا الأرشيف نقاط الدخول الحالية بتفصيل.
وما يُقال أقلّ هو ما تعتمد عليه الصفقة فعلًا. فأنت لا تشتري القرب من المطار، لأنّ القرب من المطار بذاته ليس ميزةً سكنية — فمعظم الناس لا يريدون السكن بجانب مدرج. بل تشتري الوظائف التي يولّدها المطار، والطلب على الإسكان الذي تخلقه تلك الوظائف، على توقيت لا تتحكّم فيه.
والأفق المنشور للمرحلة الأولى عشر سنوات من 2024 بسعة 150 مليون مسافر. وأشارت مطارات دبي منفصلةً إلى انتقال يبدأ نحو 2032، مع التحوّل الكامل لاحقًا. وفي الحالتين هذا موقف طويل الأجل، والصياغة الصادقة أنّ المردود الذي تجمعه في الأثناء هو العائد، والمطار هو الخيار الإضافي.
ولهذه الصياغة نتيجة عملية. فإن كانت الفرضية طلبًا مدفوعًا بالوظائف على أفق عشر سنوات، فالاختبار الصحيح لأيّ وحدة بعينها هو ما إذا كانت تُؤجَّر اليوم بمردود معقول لمن يعمل هناك أصلًا. فالوحدة التي لا تعمل إلّا إذا تحقّق التوقّع ليست استثمارًا في دبي الجنوب، بل مقامرة على تاريخ.
الصفقة الثانية: الأحياء تحت مسار الطيران الحالي
هذا هو الجزء الذي لا يكاد أحد يكتب عنه.
فمطار دبي الدولي ليس على حدّ المدينة. بل هو مغروس فيها، وحوله ديرة والقرهود والنهدة ومردف وممرّ القصيص. وتشترك تلك الأحياء في سمة واحدة: مركزية وكثيفة، موصولة جيّدًا بالمترو، بمخزون أبنية متقادم وإيجارات أدنى بكثير من متوسّط المدينة، وضجيج طائرات فوقها لعقود.
فإن انتقلت العمليات فعلًا، يحدث أمران لذلك المخزون في وقت واحد. يُرفع قيد الضجيج، ويُحرَّر نحو 29 كيلومترًا مربّعًا من أرض مركزية ممتازة لشيء آخر. وقد وصفت مطارات دبي علنًا إعادة تطوير الموقع بأنّها محور استراتيجي وصاغتها كحيّ متعدّد الاستخدامات.
ومقابل مخطّط 2040، يتوقّف هذا عن أن يبدو مصادفة. فالمخطّط يصنّف ديرة وبر دبي أصلًا كأحد المراكز الحضرية الخمسة وكمشروع التجديد ذي الأفق الأطول. ونقل مطار يرفع قيد الضجيج ويحرّر مخزونًا أرضيًّا مركزيًّا ضخمًا هو الآليّة التي يتوقّف بها تصنيف التجديد عن كونه مجرّد تصنيف.
وثلاثة تحذيرات تمنع هذا من أن يكون توصية. فلا مخطّط رئيسي منشور لموقع مطار دبي الدولي، فما سيُبنى هناك مجهول. والتوقيت أطول من توقيت المطار الجديد، لأنّ الأرض لا تتوفّر حتّى يكتمل الانتقال. وطرح كبير جدًّا لعرض مركزي ليس خيرًا بلا لبس للمالكين الحاليين قربه — فقد يرفع مكانة الحيّ ويحدّ أسعاره في الوقت نفسه.
وما يمكن قوله هو أنّ المخزون حول المطار الحالي مسعَّر اليوم بخصم ضجيج وبلا توقّع لإعادة تطوير، وأنّ لكلا هذين المُدخلَين تاريخًا يتغيّران فيه. وهذا شكل موقف مختلف عن دبي الجنوب، وليسا بديلين.
كيف تقرأ أيّ الصفقتين دون أن تُباع لك
- افصل المموَّل عن المتوقَّع. فمبنى الـ 128 مليار درهم والمدارج الخمسة والمواقف الـ 400 ملتزم بها وتحت الإنشاء. أمّا المليون نسمة في دبي الجنوب وإعادة تطوير موقع مطار دبي الدولي فهما توقّعان، أحدهما بلا أيّ مخطّط منشور إطلاقًا.
- اسأل ما يُسلَّم قبل المطار. فالطرق والربط بالمترو والمدارس وقاعدة تجزئة عاملة تغيّر إيجار الحيّ في سنوات قليلة. والمطار يغيّره على مدى خمسة عشر عامًا.
- ادرس المردود الحالي لا المستقبلي. فإن لم تعمل الوحدة على إيجار اليوم، فالفرضية تقوم بالعمل كلّه.
- تعامَل مع تاريخ النقل كمدى. فالتوقيتات المنشورة للانتقال تتجمّع حول أوائل ومنتصف الثلاثينيات وقد تغيّرت سابقًا. ومدّة احتفاظ خمسة عشر عامًا تستوعب ذلك؛ وثلاث سنوات لا تستوعبه.
- لا تدفع علاوةً مقابل الحكاية. فالمطار في كلّ عرض بيع في دبي الجنوب أصلًا، ومعنى ذلك أنّ بعضه في السعر. والجزء الذي ليس في أيّ سعر هو أحياء مسار الطيران، وذلك تحديدًا لأنّ لا أحد يعرضها.
التكاليف لا تتغيّر
أيّ جانب أخذت من هذا، فحساب المعاملة هو نفسه، وعلى الفرضية الطويلة أن تتجاوزه أوّلًا. فرحلة دبي الكاملة نحو 8.7% — قرابة 6.5% للشراء نقدًا، وأقرب إلى 9% بتمويل، ونحو 2.2% للبيع. وعلى شراء بمليون وخمسمئة ألف درهم يكون ذلك نحو 97,780 درهمًا تكاليف شراء. وخمسة عشر عامًا تستوعبها بارتياح. وثلاث سنوات كثيرًا ما لا تستوعبها.
أسئلة يطرحها المستثمرون
ما حجم مطار آل مكتوم الدولي بعد التوسعة؟
المخطّط المعتمد لـ 260 مليون مسافر سنويًّا و12 مليون طنّ شحن، بخمسة مدارج متوازية وأكثر من 400 موقف طائرة ملامس، على 70 كيلومترًا مربّعًا — أي نحو خمسة أمثال مطار دبي الدولي. وتُسلَّم المرحلة الأولى خلال عشر سنوات من اعتماد أبريل 2024 بسعة 150 مليون مسافر سنويًّا، بكلفة إنشاء 128 مليار درهم.
هل سيُغلق مطار دبي الدولي؟
ينصّ الإعلان الرسمي على أنّ كلّ عمليات مطار دبي الدولي ستُنقل إلى مطار آل مكتوم الدولي في السنوات القادمة، وأشارت مطارات دبي إلى انتقال يبدأ في أوائل الثلاثينيات مع إعادة تطوير الموقع الحالي كمحور استراتيجي. ولم يُنشر تاريخ إغلاق رسميًّا، والتوقيتات المنشورة تغيّرت سابقًا، فتعامَل مع التاريخ كمدى لا كالتزام.
هل دبي الجنوب استثمار جيّد بسبب المطار؟
هو استثمار طويل الأفق. فالمطار يولّد وظائف وتوقّع الحكومة نفسها أكثر من مليون شخص يعيشون ويعملون في المنطقة، لكن لا تاريخ مرفقًا بذلك. والاختبار السليم هو ما إذا كانت وحدة بعينها تُؤجَّر اليوم بمردود معقول لمن يعمل في المنطقة أصلًا. فإن لم تعمل الأرقام إلّا على التوقّع، فأنت تشتري توقيتًا لا عقارًا.
ماذا سيحدث لأرض مطار دبي الدولي؟
وصفت مطارات دبي علنًا إعادة تطوير الموقع الذي يبلغ نحو 29 كيلومترًا مربّعًا بأنّها محور استراتيجي وصاغتها كحيّ حضري متعدّد الاستخدامات، لكن لم يُنشر مخطّط رئيسي. والأرض لا تتوفّر إلّا مع انتقال العمليات، فهي تقع خلف المطار الجديد في التوقيت.
أيّ المناطق تستفيد إن انتقل المطار؟
مجموعتان مختلفتان. فدبي الجنوب ومدينة إكسبو وممرّ جبل علي اللوجستي تكسب وظائف وبنية تحتية في المطار الجديد. وبشكل منفصل، فإنّ الأحياء تحت مسار الطيران الحالي — ديرة والقرهود والنهدة ومردف وممرّ القصيص — تفقد قيد ضجيج وتجاور موقع إعادة تطوير مركزيًّا ضخمًا. والمجموعة الثانية مسعَّرة اليوم بلا توقّع لأيّ من الأمرين.
باختصار
الحقائق الملتزم بها هي مبنى بـ 128 مليار درهم لـ 260 مليون مسافر، وخمسة مدارج، و70 كيلومترًا مربّعًا، ومرحلة أولى خلال عشر سنوات، وبيان رسمي بأنّ عمليات مطار دبي الدولي ستنتقل. وصفقة دبي الجنوب في السعر بالفعل. أمّا أحياء مسار الطيران فليست كذلك، وهي تحمل أفقًا أطول وبلا مخطّط منشور — وهذا بالضبط ما يجعلها رخيصة.
