برنامج المشتري الأول للمنازل في دبي: ماذا يمنحك فعلًا وما لا يمنحه
معظم ما يُكتب عن هذا البرنامج يقول إن دائرة الأراضي والأملاك تعفيك من رسم التحويل البالغ 4%. وهذا غير صحيح.
يستحق هذا الخطأ التصحيح قبل أي شيء آخر، لأنه الفارق بين أن تصل إلى مكتب أمين التسجيل ومعك المبلغ وأن تصل بدونه. ما يفعله البرنامج فعليًا هو أن يتيح لك تقسيط هذا الرسم — وذلك في لحظة صار فيها تدبير النقد يوم الإتمام أصعب بكثير على الجميع بسبب تغيير في قواعد المصرف المركزي. وإذا فُهمت الميزة على حقيقتها، فهي أنفع من الإعفاء الذي يتخيّله الناس.
يغطّي هذا الدليل ماهية برنامج المشتري الأول للمنازل، ومن يستوفي شروطه، وماذا تحصل عليه، وما الذي يبقى عليك تمويله بنفسك، وكيف تسجّل.
البرنامج في سطور
| تاريخ الإطلاق | يوليو 2025 |
| الجهة المنفّذة | دائرة الأراضي والأملاك بالتعاون مع دائرة الاقتصاد والسياحة في دبي |
| الفئة المستهدفة | المقيمون في الإمارات من أي جنسية عند شراء منزلهم الأول في دبي |
| سقف قيمة العقار | أقل من 5 ملايين درهم |
| تكلفة الانضمام | لا توجد — لا رسوم تقديم ولا رسوم مشاركة |
| المطوّرون المشاركون | 22 مطوّرًا، من بينهم إعمار وداماك ونخيل ومراس |
| البنوك المشاركة | 5 — بنك دبي التجاري وبنك دبي الإسلامي والإمارات دبي الوطني والإمارات الإسلامي والمشرق |
| النتائج حتى يونيو 2026 | أكثر من 3,200 منزل أول بقيمة تتجاوز 5 مليارات درهم |
| جهة التسجيل | dubailand.gov.ae أو تطبيق دبي ريست عبر UAE PASS |
ما هو البرنامج فعليًا
ليس دعمًا ماليًا وليس تمويلًا عقاريًا. إنه تسجيل يضعك، في سجلات دائرة الأراضي والأملاك، في خانة المشتري الأول المعتمد — ثم يفتح لك معاملة تفضيلية من مطوّرين وبنوك التزموا بتقديمها.
هذا التركيب يفسّر قوّة البرنامج وحدوده معًا. الحكومة تقدّم التحقّق والسجل والتنسيق. أما الخصومات والشروط المرنة فتأتي من 22 مطوّرًا وخمسة بنوك رأوا أن قناة من المشترين المفحوصين الجادّين الساكنين في وحداتهم تستحق التنافس عليها. أنت لا تُمنح مالًا، بل تُمنح موقعًا في الطابور وموقعًا في التفاوض.
من يستوفي الشروط
تطبّق دائرة الأراضي والأملاك أربعة اختبارات، ويجب أن تتحقق جميعها.
- أن تكون مقيمًا في دولة الإمارات. الجنسية لا تهمّ، والإقامة تهمّ — هذا برنامج لمن يعيشون هنا، لا للمشترين من الخارج.
- ألّا يقلّ عمرك عن 18 عامًا.
- ألّا تملك حاليًا عقارًا سكنيًا بالتملّك الحر في دبي. لاحظ دقّة الصياغة: الشرط يتعلق بملكية قائمة الآن لعقار سكني حر في دبي، لا بعقار امتلكته سابقًا، ولا بعقار في إمارة أخرى أو خارج الدولة.
- أن تقلّ قيمة العقار الذي تشتريه عن 5 ملايين درهم.
لا توجد رسوم تقديم ولا رسوم مشاركة. أما رسوم التسجيل المعتادة لدى الدائرة وما يفرضه المطوّر والبنك فتبقى سارية كالعادة.
ماذا تحصل عليه فعلًا
خمسة أشياء، ومن الأمانة ترتيبها بحسب قيمتها لا سردها بالتساوي.
تقسيط رسوم التسجيل بدون فوائد. يتيح البرنامج سداد رسم التسجيل عبر بطاقات ائتمانية مؤهّلة بخطط تقسيط بلا فوائد. وهذه هي الميزة التي صارت بهدوء الأثمن، للأسباب الواردة في القسم التالي.
أولوية الوصول إلى الإطلاقات الجديدة. في أي إطلاق ناجح تُوزَّع الوحدات الجيدة خلال ساعات. ووجودك على قائمة المعتمدين يعني أنك داخل الغرفة وقت التوزيع لا أن تقرأ عنه بعد انتهائه.
أسعار تفضيلية على وحدات الخارطة. خصومات يقدّمها المطوّرون المشاركون تحديدًا للمسجّلين في البرنامج.
جداول دفع مرنة. خطط سداد على الخارطة أكثر مرونة من الشروط القياسية المعلنة لدى المطوّر.
أسعار تمويل أفضل ورسوم بنكية مخفّضة من البنوك الخمسة المشاركة.
الميزة التي لا يشرحها أحد كما ينبغي
في فبراير 2025 غيّر مصرف الإمارات المركزي قاعدة أعادت تشكيل التكلفة النقدية لأي عملية شراء أولى.
قبل ذلك كانت البنوك تدرج تكاليف المعاملة — رسم دائرة الأراضي والأملاك وعمولة الوساطة والرسوم الإدارية — ضمن قرض الرهن. وبعده لم تعد تستطيع. صارت هذه التكاليف واجبة السداد نقدًا ومقدّمًا يوم الإتمام.
طبّق الحساب على شقة بمليوني درهم ليظهر أثر التغيير فورًا. تمويل بنسبة 80% يعني دفعة أولى 20% أي 400,000 درهم. وفوقها تكاليف معاملة تتراوح بين 6% و8%، أي ما بين 120,000 و160,000 درهم إضافية، لا يمكن اقتراض أي منها. العنوان يقول عشرين بالمئة مقدّمًا، أما الحساب البنكي فيقول ما يقارب سبعة وعشرين.
هذه هي الفجوة التي تعالجها ميزة التقسيط في البرنامج. توزيع رسم التسجيل على أقساط بطاقة ائتمانية بلا فوائد لا يخفّض ما عليك، لكنه ينقل أكبر بند في تكاليف الإتمام بعيدًا عن يوم التحويل — وهو بالضبط موضع الضغط في ظل القواعد الحالية. وبالنسبة لموظف يجمّع دفعته الأولى، كثيرًا ما يكون هذا التوقيت هو ما يجعل الشراء ممكنًا أصلًا.
النقد الذي ستحتاجه رغم كل شيء
لا شيء في البرنامج يلغي ما يلي. خصّص له ميزانية نقدية كاملة عند التحويل.
| البند | المبلغ المعتاد |
| الدفعة الأولى | 20% من السعر للمشتري الوافد على عقار أول أقل من 5 ملايين درهم (سقف المركزي: تمويل 80%) |
| رسم التحويل لدى الدائرة | 4% من سعر الشراء |
| إصدار سند الملكية | بضع مئات من الدراهم |
| رسم مكتب أمين التسجيل | نحو 4,000 درهم على الصفقات من 500,000 درهم فأعلى |
| عمولة الوساطة | 2% من سعر الشراء عادةً |
| تسجيل الرهن | 0.25% من مبلغ القرض، إضافة إلى رسم ثابت بسيط |
| التقييم | بين 2,500 و3,500 درهم تقريبًا |
كرقم تخطيطي، خصّص 6% إلى 8% من سعر الشراء لتكاليف المعاملة فوق الدفعة الأولى. على منزل بمليوني درهم يعني ذلك ما بين 120,000 و160,000 درهم — ومنذ فبراير 2025 يكاد يكون كله نقدًا.
الرسوم والأسعار وشروط البرنامج عرضة للتغيير — تحقّق دائمًا من الأرقام الحالية مع فريق المبيعات لدينا ومع جهة التمويل قبل الالتزام.
كيف تسجّل
الإجراء قصير ورقمي بالكامل.
- افتح تطبيق دبي ريست أو ادخل إلى dubailand.gov.ae، وسجّل الدخول عبر UAE PASS.
- قدّم طلب الانضمام إلى برنامج المشتري الأول للمنازل.
- تراجع دائرة الأراضي والأملاك طلبك وفق اختبارات الأهلية الأربعة.
- عند الموافقة تُضاف إلى قائمة العملاء المعتمدين ويصدر لك رمز QR يؤكّد وضعك.
- تقدّم هذا الرمز للمطوّرين والبنوك المشاركة للحصول على المزايا.
سجّل قبل أن تبدأ البحث لا بعد أن تجد وحدة. فميزة أولوية الوصول بلا قيمة إذا كان التوزيع قد تم، والمطوّرون يطبّقون أسعار البرنامج عند نقطة البيع.
الشراء تحت 5 ملايين درهم عمليًا
السقف هو أحدّ قيود البرنامج، وهو في سوق 2026 يشير إلى اتجاه محدد.
نحو 82.5% من الوحدات المقرّر تسليمها في النصف الثاني من 2026 هي شقق، ما يعني أن المناطق كثيفة الشقق تستوعب معظم المعروض الجديد. وزيادة المعروض في شريحتك خبر جيد لك كمشترٍ: خيارات أوسع، ومساحة تفاوض أكبر، ونموّ أبطأ في الأسعار داخل المناطق الأثقل جدولًا في التسليم.
أما الفلل العائلية فالقصة معكوسة. في شريحة 3 إلى 5 ملايين درهم — أعلى نطاق البرنامج — المعروض شحيح فعلًا، وغالبية تسليمات 2026 مبيعة سلفًا. فإن كانت الفيلا أو التاون هاوس هدفك، فتوقّع منافسة وخيارات أضيق، واعتبر ميزة أولوية الوصول أثمن هنا من أي مكان آخر.
ما ينبغي أن يزنه المشتري الأول
سجّل أولًا وابحث ثانيًا. رمز QR يستغرق أيامًا، وتوزيع أي إطلاق يستغرق ساعات.
احسب النقد لا النسبة. دوّن الدفعة الأولى وكل تكاليف المعاملة كرقم واحد وتأكّد أنك قادر على توفيره يوم الإتمام. فمنذ فبراير 2025 لن يجسر البنك الفارق.
لا تدع الميزة تختار المبنى. سعر تفضيلي على وحدة خاطئة ليس توفيرًا. رسوم الخدمة وعمق الطلب الإيجاري على المبنى وموعد التسليم أهم عبر عشر سنوات من خصم إطلاق في اليوم الأول.
اسأل عمّا يقدّمه المطوّر فعليًا للمسجّلين. المشاركون الاثنان والعشرون لا يقدّمون شروطًا متطابقة، والشروط تتغيّر بين إطلاق وآخر. اطلب عرض البرنامج الحالي كتابةً.
قارن البنوك الخمسة جميعها. الأسعار التفضيلية تتفاوت، وفارق بسيط في السعر يفوق أثر معظم الحوافز المقدّمة على مدى خمسة وعشرين عامًا.
افحص رسوم الخدمة قبل التوقيع. هي التكلفة المتكرّرة التي لا يحسبها أحد عند المعاينة، وتتفاوت كثيرًا بين مبانٍ في المنطقة نفسها، ولا تختفي.
الأسئلة الشائعة
هل يعفي برنامج المشتري الأول من رسم الـ 4% لدائرة الأراضي والأملاك؟
لا. هذا أكثر سوء فهم شيوعًا بشأن البرنامج. الرسم يبقى مستحقًا بالكامل. وما يوفّره البرنامج هو إمكانية سداده عبر بطاقات ائتمانية مؤهّلة بخطط تقسيط بلا فوائد، أي توزيع التكلفة لا إلغاؤها. وبما أن قرارًا للمصرف المركزي في فبراير 2025 منع البنوك من تمويل تكاليف المعاملة ضمن الرهن، فإن ميزة التقسيط أنفع مما تبدو.
هل يستطيع الوافدون الانضمام إلى برنامج المشتري الأول في دبي؟
نعم. الجنسية ليست شرطًا، والإقامة في الإمارات هي الشرط. أي مقيم في الدولة عمره 18 عامًا فأكثر ولا يملك حاليًا عقارًا سكنيًا حرًّا في دبي ويشتري منزلًا بأقل من 5 ملايين درهم يمكنه التسجيل.
هل تملّك عقار خارج دبي يلغي أهليتي؟
شرط الأهلية يتعلق تحديدًا بامتلاك عقار سكني بالتملّك الحر في دبي في الوقت الحالي. والعقار في إمارة أخرى أو دولة أخرى يقع خارج صياغة هذا الشرط. ولأن دائرة الأراضي والأملاك هي الجهة المنفّذة وقد تحدّث معاييرها، تحقّق من وضعك معها عند التقديم بدل الاعتماد على قراءة عامة.
كيف أسجّل في البرنامج؟
عبر تطبيق دبي ريست أو موقع dubailand.gov.ae، بتسجيل الدخول بهوية UAE PASS. تراجع دائرة الأراضي والأملاك الطلب، وعند الموافقة تضيفك إلى قائمة العملاء المعتمدين وتصدر لك رمز QR تقدّمه للمطوّرين والبنوك المشاركة.
كم أحتاج كدفعة أولى كمشترٍ أول في دبي؟
للمشتري الوافد على عقار أول بقيمة 5 ملايين درهم أو أقل، يحدّد مصرف الإمارات المركزي سقف التمويل بـ 80% من القيمة، أي دفعة أولى لا تقل عن 20%. أضف 6% إلى 8% من السعر كتكاليف معاملة تُدفع نقدًا عند التحويل، فيصبح المطلوب واقعيًا نحو 26% إلى 28% من سعر الشراء.
من هم المطوّرون والبنوك المشاركة؟
اثنان وعشرون مطوّرًا، من بينهم إعمار وداماك ونخيل ومراس، وخمسة بنوك: بنك دبي التجاري وبنك دبي الإسلامي والإمارات دبي الوطني والإمارات الإسلامي والمشرق. الشروط تختلف بين المشاركين وبين الإطلاقات، فاطلب من كل جهة عرضها الحالي بدل افتراض التطابق.
هل البرنامج مخصّص لعقارات الخارطة فقط؟
الأسعار التفضيلية وجداول الدفع المرنة مصاغة حول الإطلاقات الجديدة ووحدات الخارطة، وهي الساحة التي يتنافس فيها المطوّرون المشاركون بأشدّ ما يكون. أما التسجيل نفسه فيثبت صفتك كمشترٍ أول لدى دائرة الأراضي والأملاك، ومزايا التمويل تأتي من البنوك. تحقّق مع المطوّر المحدّد إن كانت وحدة جاهزة مشمولة بأسعار البرنامج.
هل نجح البرنامج فعليًا؟
حتى يونيو 2026 مكّن أكثر من 3,200 مقيم من شراء منزلهم الأول، في صفقات تتجاوز قيمتها 5 مليارات درهم. وهي حصة صغيرة مقارنة بإجمالي حجم التداول في دبي، لكنها كمؤشّر على أن الآلية تعمل لا أنها موجودة فقط، رقم حقيقي.
