أصدرت دبي في عام 2026 قانونًا جديدًا سيشمل في النهاية كل مبنى في الإمارة، ومع ذلك لم يسمع به تقريبًا أي من مشتري أو مستأجري الشقق في دبي. فالقانون رقم 3 لسنة 2026 بشأن جودة وسلامة المباني في إمارة دبي ينشئ نظامًا إلزاميًا للفحص الإنشائي للمباني الأقدم، ويُنفَّذ من خلال شهادة يجب تجديدها على مدى عمر المبنى.
معظم ما كُتب عنه، إن وُجد، يتناوله كقصة تتعلق بالسلامة. وهذا ليس الجزء الذي سيُكلّف المالكين أموالًا. الجزء الذي سيُكلّف المالكين أموالًا هو بند فرعي واحد في مادة الجزاءات، يسمح للجهات المختصة بوقف التصديق على عقود الإيجار للوحدات في مبنى غير ملتزم. فالمبنى الذي لا يلتزم لا يتعرض لغرامة فحسب، بل يمكن أن يتوقف عن كونه قابلًا للإيجار.
يغطي هذا الدليل ما يتطلبه القانون، ومن الذي يقوم فعليًا بالعمل في مبنى سكني مشترك، وآلية التنفيذ، والمسار الجديد الذي يمكن بموجبه مطالبة المستأجر بإخلاء الوحدة.
ما يشمله القانون
النطاق شامل بشكل مقصود. فالمادة 3(أ) تُطبّق القانون على جميع المباني في الإمارة، بما فيها الواقعة في مناطق التطوير الخاصة والمناطق الحرة مثل مركز دبي المالي العالمي، وصراحةً بصرف النظر عما إذا شُيّدت قبل نفاذ القانون أو بعده. لا يوجد استثناء للمباني القائمة. وتُبقي المادة 3(ب) لرئيس المجلس التنفيذي سلطة إعفاء مبانٍ بعينها، وهو مخرج تقديري لا إعفاء لفئة كاملة.
والأداة المحورية هي شهادة الجودة والسلامة، المعرَّفة في المادة 2 بأنها وثيقة تصدرها الجهة المختصة تؤكد جودة المبنى وسلامته وملاءمته للاستخدام بعد تقييم حالته الإنشائية. والجهة المختصة هي بلدية دبي في معظم الإمارة، والجهة المشرفة على المنطقة في مناطق التطوير الخاصة والمناطق الحرة، بما فيها مركز دبي المالي العالمي.
والأهم لمن يملك شقة لا مبنى كاملًا: تُعرّف المادة 2 المالك بما يشمل مالك الوحدة العقارية في مبنى يسري عليه القانون رقم 6 لسنة 2019 بشأن ملكية العقارات المشتركة. فمالكو الوحدات الأفراد داخل النظام، لا خارجه.
المُحرِّك عشرون عامًا تُحسب من شهادة الإتمام
الالتزام الوارد في المادة 9(أ)(1) هو الحصول على شهادة الجودة والسلامة بعد انقضاء عشرين عامًا من تاريخ إصدار شهادة إتمام المبنى. وحيث لا توجد شهادة إتمام، تقدّر الجهة المختصة تاريخ الإتمام من البيانات المتاحة بموجب المادة 6(4).
وجدير بالإشارة إن قرأت القانون بنفسك: تعريف المبنى في المادة 2 من الترجمة الإنجليزية الرسمية مضطرب، إذ يصف مبنى أُنجز قبل عشرين عامًا على الأقل من تاريخ إصدار شهادة الإتمام، وهو ما يعكس التسلسل. والمادة 9(أ)(1) هي الالتزام المُعمل به وتقرأ على النحو المنطقي، أي عشرين عامًا بعد الشهادة. وتحمل الترجمة التنبيه المعتاد بأن النص العربي هو المعتمد عند التعارض، فالعربية هي النسخة التي يُعتمد عليها.
والمباني الأحدث من عشرين عامًا ليست بمنأى عن القانون. فالمادة 9(أ)(4) تُلزم المالكين بشكل منفصل بإجراء الصيانة الدورية لها، من تلقاء أنفسهم أو عند الطلب، وبإصلاح أي عيوب تُشكّل خطرًا على السلامة الإنشائية. فنظام الشهادة يبدأ عند العشرين عامًا، أما واجب الصيانة فيبدأ فورًا.
وبعد إصدارها لا تدوم الشهادة إلى الأبد. فالمادة 13 تحدد مدتي صلاحية، قابلتين للتجديد للمدة ذاتها.
| عمر المبنى | مدة صلاحية الشهادة |
|---|---|
| شهادة الإتمام صادرة قبل أقل من 40 عامًا | 10 أعوام |
| شهادة الإتمام صادرة قبل 40 عامًا أو أكثر | 5 أعوام |
فالبرج الذي يعود إلى تسعينيات القرن الماضي في بر دبي أو ديرة يخضع الآن لدورة عشرية، وينتقل إلى دورة خمسية حين يتجاوز الأربعين عامًا، أي أن الفحوص تصبح أكثر تكرارًا بالتزامن مع تقادم المبنى.
من يقوم بالعمل ومن يدفع
هنا يحتاج مالكو الشقق إلى قراءة متأنية، لأن الإجابة منقسمة.
تُسنِد المادة 10(أ) مهام المالك بموجب هذا القانون إلى جهة الإدارة المعيَّنة وفقًا للقانون رقم 6 لسنة 2019 في المباني المشتركة. فشركة إدارة اتحاد الملاك هي التي تحصل على الشهادة وتتعاقد مع الشركة الهندسية ومع المقاول لإصلاح العيوب. ولا تكلّف أنت بشكل فردي مسحًا إنشائيًا للبرج.
ثم تُبقي المادة 10(ب) المال والمسؤولية عندك. فالالتزامات المفروضة على المالك تنطبق على جهة الإدارة دون المساس بمسؤولية المالك عن سداد أي رسوم أو بدلات أو مبالغ أو تأمينات نقدية مقررة بموجب القانون، ولا بمسؤولية المالك عن متابعة أداء جهة الإدارة لتلك المهام. وبعبارة واضحة: شركة الإدارة تنفذ العمل، والتكلفة تصلك عبر رسوم الخدمة، والإشراف على ما إذا أنجزته فعلًا مسؤوليتك القانونية.
ولمن يشتري في مبنى أقدم، يضيف ذلك سؤالين إلى الفحص النافي للجهالة لم يكونا موجودين سابقًا. متى صدرت شهادة الإتمام، وهل حصل المبنى على شهادة الجودة والسلامة أو تقدّم بطلبها؟ فالبرج الذي يقارب العشرين عامًا دون خطة ودون صندوق احتياطي يحمل التزامًا غير مُسعَّر، وأعمال الإصلاح المحددة في التقرير الفني ليست اختيارية.
والتقرير الفني نفسه واسع النطاق. فالمادة 7(د) تُلزمه بتغطية السلامة الإنشائية، وسلامة جميع أنواع التكسية الخارجية، وحالة التركيبات الكهربائية والميكانيكية في المناطق الخارجية والمشتركة، وحالة النوافذ والأبواب والحواجز الأمنية على الواجهات الخارجية وفي المناطق المشتركة، ومتطلبات الدفاع المدني، ومتطلبات أنظمة المراقبة التلفزيونية التي تحددها مؤسسة تنظيم الصناعات الأمنية. وأعمال التكسية والواجهات في برج مرتفع مكلفة، وهي تقع في صميم قائمة التحقق.
بند التنفيذ الذي يَعَض فعلًا
تحدد المادة 16(أ) غرامات من 100 درهم إلى مليون درهم، تُضاعف عند تكرار المخالفة ذاتها خلال عامين، بحد أقصى مليوني درهم. أما الأفعال المحددة وغراماتها فمتروكة لقرار يصدره رئيس المجلس التنفيذي، فجدول الغرامات أداة منفصلة يُنتظر صدورها لا نص يمكن قراءته اليوم.
والغرامات ليست الآلية المقلقة. فالمادة 16(ج) تتيح للجهة المختصة، بالتنسيق مع الجهات الحكومية المعنية، اتخاذ أحد تدبيرين إضافيين بحق المخالف. الأول وقف إصدار أو تجديد تراخيص البناء للمالك بشأن المبنى محل المخالفة حتى تصحيحها. والثاني وقف النظر في أي طلبات تتعلق بالمبنى محل المخالفة أو رفضها، المقدمة إلى جهات حكومية أو خاصة، بما يشمل وقف التصديق على عقود إيجار الوحدات العقارية في ذلك المبنى، لمدة تحددها الجهة المختصة بالتنسيق مع دائرة الأراضي والأملاك.
اقرأ التدبير الثاني بتمعّن إن كنت مالكًا مؤجِّرًا. فالتصديق على عقود الإيجار هو الإيجاري. ودون عقد إيجار مسجَّل لا يستطيع المستأجر الحصول بشكل موثوق على توصيل كهرباء ومياه، ولا كفالة إقامة، ولا تسجيل الأبناء في بعض المدارس، ولا تجديد تأشيرة. والوقف على مستوى المبنى لا يميّز بين المالك الذي صوّت لأعمال الإصلاح والمالك الذي عطّلها. فكل وحدة في المبنى تفقد قدرتها على التأجير بعقد مسجَّل حتى يلتزم المبنى.
وهذا حافز أقوى بكثير من الغرامة، ويقع على دافعي رسوم الخدمة جماعيًا.
يمكن مطالبة المستأجرين بالإخلاء لتنفيذ الأعمال
ينشئ القانون كذلك مسار إخلاء يقع خارج قواعد الإيجار المعتادة، ومن السهل تفويته.
تُلزم المادة 12(ب)(3) شاغلي المبنى بإخلائه خلال ثلاثة أشهر من تاريخ موافقة الجهة المختصة على التقرير الفني، حيث يشير التقرير إلى أن تنفيذ أعمال الصيانة وإصلاح العيوب شرط مسبق للحصول على الشهادة. وتنص المادة 12(ج) على أنه إذا تخلّف الشاغل عن الإخلاء خلال تلك المدة، جاز للمالك اتخاذ إجراءات الإخلاء عبر القضاء، وعلى مركز فض المنازعات الإيجارية نظر الدعوى على وجه الاستعجال، وأن يتضمن قراره النفاذ المعجَّل.
قارن ذلك بالوضع المعتاد. فالإخلاء عند انتهاء الإيجار في دبي يسير عادةً على إشعار موثَّق مدته اثنا عشر شهرًا بموجب القانون رقم 26 لسنة 2007 وتعديلاته، كما يوضح دليل الإيجارات في الأرشيف. وهذا مسار مختلف بمهلة ثلاثة أشهر، يُحرِّكه تقرير هندسي لا رغبة المالك، ومُعجَّل صراحةً أمام المركز.
وهناك حماية حقيقية في الجانب الآخر. فالمادة 15(ب) تمنح الشاغل الذي يُخلي بموجب هذا القانون أولوية العودة إلى المبنى بعد إعادة إنشائه أو إتمام الأعمال، بذات الأجرة المتفق عليها في عقد الإيجار قبل الإخلاء، ما لم يتفق الطرفان على غير ذلك. فالمستأجر الذي يُنقل بسبب أعمال إنشائية له حق في العودة بالأجرة القديمة، وهو أمر ذو قيمة في سوق صاعدة. وحيث يكون المبنى مزمعًا هدمه، تُطبّق المادة 15(أ) أحكام الإخلاء المعتادة في القانون رقم 26 لسنة 2007.
الهدم وتأمين الخمسين ألف درهم
لا يُجبر المالك على إصدار شهادة لمبنى لا يستحق ذلك. فالمادة 14(أ) تعفي المالك من الحصول على الشهادة حيث تقرر الجهة المختصة هدم المبنى لعيوب إنشائية جسيمة، أو حيث يرغب المالك في الهدم دون البدء في إجراءات الحصول على الشهادة. وفي الحالة الثانية يجوز للجهة منحه مهلة لا تتجاوز سنة من تاريخ الموافقة على الهدم.
وهذا الخيار مضمون ماليًا. فالمادة 14(ب) تشترط تأمينًا نقديًا مستردًا بمبلغ خمسين ألف درهم، يُصادر إذا انقضت المهلة دون هدم، إلا إذا أثبت المالك أن التأخير يعود لأسباب خارجة عن إرادته، فيجوز منحه مهلة إضافية لا تتجاوز ستة أشهر. وتضيف المادة 14(ج) أن مصادرة التأمين لا تُعفي المالك من الحصول على الشهادة، فالتراجع عن خطة الهدم يُعيد المبنى مباشرة إلى النظام.
التوقيت وكيفية الطعن
تنص المادة 25 على أن القانون يُنشر في الجريدة الرسمية ويُعمل به بعد ستين يومًا من تاريخ نشره. وقد صدر في دبي بتاريخ 27 فبراير 2026. ثم تمنح المادة 22 جميع المالكين والمقاولين والشركات الهندسية الذين تنطبق عليهم أحكامه مدة سنة من تاريخ العمل بالقانون لتوفيق أوضاعهم، قابلة للتمديد من رئيس المجلس التنفيذي للمدة ذاتها. وهذا يضع أول موعد التزام في عام 2027 لا الآن، والرسوم بموجب المادة 21 تنتظر قرارًا خاصًا من المجلس التنفيذي. تحقّق من تاريخ النشر في الجريدة الرسمية مع مستشارك القانوني قبل الاعتماد على أي موعد محدد.
وإذا صدر قرار في غير مصلحتك، تتيح المادة 19 لكل ذي شأن تقديم تظلّم كتابي إلى المدير العام خلال ثلاثين يومًا من تاريخ إبلاغه. وتفصل فيه لجنة يشكّلها المدير العام خلال ثلاثين يومًا من تقديمه، ويكون قرارها نهائيًا. وثلاثون يومًا مدة قصيرة، والنهائية تعني أن مرحلة التظلّم هي المرحلة الفاصلة.
أسئلة يطرحها المالكون
هل يسري القانون رقم 3 لسنة 2026 على شقتي أم على المباني الكاملة فقط؟
يسري على الحالتين. فالمادة 2 تُعرّف المالك بما يشمل مالك الوحدة العقارية في مبنى يسري عليه القانون رقم 6 لسنة 2019، فمالكو الشقق الأفراد داخل النطاق. ومن الناحية العملية تُسنِد المادة 10 عمل الحصول على الشهادة إلى جهة إدارة اتحاد الملاك، مع إبقاء المالكين مسؤولين عن الرسوم وعن متابعة أداء جهة الإدارة.
متى يحتاج المبنى في دبي إلى أول شهادة جودة وسلامة؟
تحدد المادة 9(أ)(1) المُحرِّك بانقضاء عشرين عامًا من تاريخ إصدار شهادة إتمام المبنى. وحيث لم تصدر شهادة إتمام قط، تقدّر الجهة المختصة تاريخ الإتمام من البيانات المتاحة. وبشكل منفصل، تظل المباني الأحدث من عشرين عامًا تحمل التزامًا بالصيانة الدورية بموجب المادة 9(أ)(4).
ما مدة صلاحية شهادة الجودة والسلامة في دبي؟
عشرة أعوام للمباني التي صدرت شهادة إتمامها قبل أقل من أربعين عامًا، وخمسة أعوام للمباني التي بلغت أربعين عامًا أو أكثر، بموجب المادة 13(أ). والمدتان قابلتان للتجديد للمدة ذاتها، على أن تُحدَّد شروط التجديد بقرار من المجلس التنفيذي.
ماذا يحدث للمبنى غير الملتزم؟
تتراوح الغرامات من 100 درهم إلى مليون درهم بموجب المادة 16(أ)، وتُضاعف عند تكرار المخالفة خلال عامين حتى مليوني درهم. والأخطر أن المادة 16(ج) تجيز وقف تراخيص البناء للمبنى ووقف التصديق على عقود إيجار وحداته، وهو ما قد يوقف تأجير المبنى بعقود مسجَّلة حتى تصحيح المخالفة.
هل يمكن إخلاء مستأجر لتنفيذ أعمال إصلاح؟
نعم، بمسار خاص بهذا القانون. فالمادة 12(ب)(3) تُلزم الشاغلين بالإخلاء خلال ثلاثة أشهر من موافقة الجهة المختصة على تقرير فني يجعل الأعمال شرطًا مسبقًا للشهادة، وتُحيل المادة 12(ج) حالات الرفض إلى مركز فض المنازعات الإيجارية للفصل فيها على وجه الاستعجال وبالنفاذ المعجَّل. وتمنح المادة 15(ب) المستأجر أولوية العودة لاحقًا بذات الأجرة.
الخلاصة
يضع القانون رقم 3 لسنة 2026 كل مبنى في دبي على دورة فحص إنشائي تبدأ عند عشرين عامًا من شهادة إتمامه، بتجديد كل عشرة أعوام يقصر إلى خمسة حين يتجاوز المبنى الأربعين. والمناطق الحرة ومركز دبي المالي العالمي مشمولة، والمباني القائمة غير مستثناة.
ولمالكي الشقق، تنفّذ العمل جهة إدارة اتحاد الملاك، لكن التكلفة تصل عبر رسوم الخدمة وواجب الإشراف يقع عليك. ومدة توفيق الأوضاع سنة من تاريخ العمل بالقانون، أي في عام 2027، وجدولا الرسوم والغرامات ما زالا منتظرين بقرار من المجلس التنفيذي.
والبند الذي يجب فهمه هو المادة 16(ج). فالمبنى غير الملتزم قد يُوقَف التصديق على عقود إيجاره، وهو ما يحوّل خلافًا حول الصيانة إلى خسارة لإيراد الإيجار لكل مالك في المبنى في وقت واحد. وإن كنت تشتري في برج شُيّد في العقد الأول من هذا القرن أو قبله، فاطلب تاريخ شهادة الإتمام وحالة شهادة المبنى قبل التوقيع.
