الشقّة المؤجَّرة هي الشراء الوحيد في دبي الذي يبدأ بالدفع لك قبل أن تملكه. فالإيجار يسري أصلًا، والمستأجر موجود أصلًا، ولا توجد ثلاثة أشهر فراغ تبحث فيها عن مستأجر.
وهي أيضًا الشراء الوحيد الذي يسلّمك فيه البائع عقدًا لم تتفاوض عليه ولا تستطيع إلغاءه.
والنصفان صحيحان في الوقت نفسه، والنصف الثاني هو حيث يتضرّر المشترون. لا لأنّ القانون غامض فيه، بل لأنّ القانون أوضح من العرض التسويقي: أنت تشتري تدفّقًا من الدخل بسعر محدّد وتاريخ انتهاء محدّد ومستأجر تبقى حقوقه كاملة بعد نقل الملكية.
أنت تشتري عقد الإيجار مع الجدران
المادة 28 من القانون رقم 26 لسنة 2007 جملة واحدة تحسم معظم ما يُسأل عنه: نقل ملكية العقار إلى مالك جديد لا يؤثّر في حقّ المستأجر في الاستمرار بشغل العقار بموجب عقد الإيجار المبرم مع المالك السابق، متى كان ذلك العقد محدّد المدّة.
فالبيع إذن لا ينهي الإيجار، ولا يعيد تحديد الأجرة، ولا يقصّر المدّة. أنت تحلّ محلّ البائع في العقد كما هو مكتوب، فترث التزامات المالك مع أجرته.
هذا هو الموقف القانوني كلّه. وكلّ ما يقوله لك وسيط ويخالفه خطأ، ومنه القول الشائع بأنّ للمالك الجديد حقًّا خاصًّا في الاستلام خاليًا لمجرّد أنّ الملكية تغيّرت.
ما ينتقل فعلًا في مكتب التسجيل الأمين
| البند | ما يحدث عند النقل |
|---|---|
| عقد الإيجار | يستمرّ بلا تغيير إلى تاريخ انتهائه، وتصبح أنت المالك المؤجِّر |
| الإيجار | لك من تاريخ النقل، موزّعًا باليوم عن الفترة الجارية |
| الشيكات المؤجّلة | ما زالت مستحقّة للبائع، ويجب معالجتها بالاتفاق |
| مبلغ التأمين | لا ينتقل إلّا إذا نصّ عقدك مع البائع على ذلك |
| تسجيل إيجاري | ما زال يحمل اسم المالك السابق، ويحتاج تحديثًا بسند ملكيتك |
| التزامات الصيانة | عليك من تاريخ النقل، بما فيها ما وُعد به قبلًا |
| حقّ زيادة الأجرة | مقيّد بمؤشّر الإيجارات وقاعدة الإشعار بتسعين يومًا |
| حقّ الاستلام خاليًا | اثنا عشر شهرًا من الإشعار الموثّق، في أفضل الأحوال |
وسطران في هذا الجدول هما حيث يضيع المال والوقت فعلًا: الشيكات ومبلغ التأمين.
الشيكات هي حيث يضيع المال
لا يزال الإيجار في دبي يُدفع في الغالب بشيك إلى أربعة شيكات مؤجّلة باسم المالك. وفي يوم تملّكك، تكون تلك الشيكات في درج البائع، مسحوبة لصالحه، وتغطّي فترة صارت جزئيًّا لك.
ولا شيء في قانون الإيجار يوزّعها. فهي مسألة تعاقدية بينك وبين البائع، ومكانها عقد البيع لا حديث يأتي بعد النقل.
خُذ وحدة مؤجّرة بـ120,000 درهم سنويًّا في أربعة شيكات بقيمة 30,000 درهم، ونقل الملكية في 13 أكتوبر، والربع الجاري يمتدّ من 1 سبتمبر إلى 30 نوفمبر. البائع صرف الشيك أصلًا. وثمانية وأربعون يومًا من أيّامه الواحد والتسعين تعود لك، أي نحو 15,800 درهم، والطريقة الموثوقة الوحيدة لتحصيلها هي خصمها من الثمن أو تسويتها في يوم النقل بنصّ مكتوب في نموذج F.
- اطلب توزيع الإيجار بندًا في عقد البيع، لا وعدًا. فالبائع الذي غادر البلاد لن يرسل لك شيكًا.
- اطلب تسليم الشيكات غير المصروفة واستبدالها. يكتب المستأجر شيكات جديدة باسمك، وتُعاد القديمة إليه أو تُلغى.
- اطلب مبلغ التأمين نقدًا عند النقل. المبلغ — وهو عرفًا 5% من الأجرة السنوية، عرف لا نصّ — مال المستأجر محتجز مقابل الأضرار. وإن أبقاه البائع، فأنت من سيردّه في نهاية الإيجار من جيبك.
- اطلب خطاب تسليم مكتوبًا للمستأجر موقّعًا من البائع، يسمّيك المالك الجديد ويعطي بياناتك المصرفية. فبدونه لا توجد عند المستأجر تعليمات بالدفع لغير البائع.
المشتري الذي يحسم هذه البنود الأربعة في نموذج F يحصّل كلّ ما له. والمشتري الذي يطرحها بعد النقل يتفاوض مع شخص قُبض ثمنه بالكامل.
الاستلام خاليًا يستغرق اثني عشر شهرًا لا ثلاثين يومًا
إذا أردت السكن في العقار بنفسك، أو أردته خاليًا لإعادة بيعه، فالطريق هو المادة 25(2) من القانون بتعديل القانون رقم 33 لسنة 2008. وهي تتيح للمالك طلب الإخلاء عند انتهاء العقد لأربعة أسباب فقط:
- أن تقتضي جهة حكومية مختصّة هدم العقار وإعادة بناءه
- أن يحتاج العقار ترميمًا كاملًا أو صيانة شاملة لا يمكن إجراؤها مع بقاء المستأجر، بتقرير فنّي معتمد من بلدية دبي
- أن يرغب المالك في استرداده لاستعماله الشخصي أو استعمال أحد أقاربه من الدرجة الأولى
- أن يرغب المالك في بيعه
وفي كلّ حالة يجب إخطار المستأجر بالسبب قبل اثني عشر شهرًا على الأقلّ من تاريخ الإخلاء، عن طريق الكاتب العدل أو بالبريد المسجّل. أمّا البريد الإلكتروني والواتساب ومظروف الشحن والخطاب المسلَّم باليد فكلّها باطلة. وكذلك الإشعار الذي يُسلَّم في الشهر الذي يسبق انتهاء العقد.
ويترتّب على ذلك أمران يقلّل المشترون من شأنهما بانتظام.
الاثنا عشر شهرًا تبدأ من الإشعار لا من العقد. فإشعار يُسلَّم في أكتوبر 2026 على عقد ينتهي في مارس 2027 لا ينتج عقارًا خاليًا في مارس 2027، بل في أكتوبر 2027، ويتجدّد العقد في الأثناء بشروطه القائمة.
الاستعمال الشخصي يحمل منعًا لاحقًا. فبموجب المادة 26، لا يجوز للمالك الذي استردّ العقار لاستعماله الشخصي أو لاستعمال قريب من الدرجة الأولى أن يؤجّره لغير المستأجر قبل سنتين في العقار السكني، أو ثلاث سنوات في غير السكني. واسترداد شقّة بحجّة الاستعمال الشخصي ثمّ عرضها بأجرة أعلى بعد أربعة أشهر هو تحديدًا ما يعاقب عليه القانون، وللمستأجر أن يطالب بالتعويض أمام مركز فضّ المنازعات الإيجارية.
هل يستطيع المشتري الاعتماد على إشعار البائع؟
هذه أكثر مسألة مفتوحة أثرًا في شراء عقار مؤجَّر، والجواب الصادق أنّها غير محسومة.
الصورة المغرية كالتالي: أرسل البائع إشعارًا صحيحًا بمدّة اثني عشر شهرًا في يناير، وأتممت الشراء في يونيو، فتستلم في يناير بانتظار ستّة أشهر لا اثني عشر. ويرى بعض الممارسين أنّ الإشعار يتعلّق بالعقار لا بشخص من أرسله، وقد صدرت عن مركز فضّ المنازعات الإيجارية نتائج في هذا الاتجاه.
وفي المقابل، وجّهت إرشادات المركز نفسه الملّاك الجدد إلى إرسال إشعار بأسمائهم، ولا يوجد في دبي سابقة ملزمة تفرض اتساقًا بين القضاة، والسبب في المادة 25(2) مصوغ حول ما يرغب فيه المالك.
فقدّر المخاطرة لا الاحتمال الأفضل. إذا كان الاستلام خاليًا هو سبب شرائك، فافترض أنّك سترسل إشعارك بنفسك وتنتظر اثني عشر شهرًا من تاريخ تملّكك. فإن احتُسب إشعار البائع كنت متقدّمًا. وإن بنيت خطّتك على احتسابه ولم يُحتسب، صار لديك مستأجر لسنة أخرى وخطّة لم تعد صالحة.
الإيجار الذي ترثه قد يكون أقلّ من السوق، ولا تستطيع تصحيحه ببساطة
المستأجرون القدامى في دبي يدفعون عادةً أقلّ من السوق. وهذه هي الحالة الطبيعية في شراء عقار مؤجَّر لا عيبًا فيه، وهي أيضًا سبب وجوب انخفاض السعر المطلوب.
والذي لا تستطيعه هو التصحيح دفعة واحدة. فزيادات الإيجار تسري بموجب المرسوم رقم 43 لسنة 2013، الذي لم يتغيّر، والذي يقيّد الزيادة بمقدار انخفاض الأجرة الحالية عن مؤشّر السوق.
| الأجرة الحالية مقابل مؤشّر السوق | أقصى زيادة عند التجديد |
|---|---|
| أقلّ بنسبة تصل إلى 10% | لا تُجاز أيّ زيادة |
| أقلّ بنسبة 11% إلى 20% | 5% |
| أقلّ بنسبة 21% إلى 30% | 10% |
| أقلّ بنسبة 31% إلى 40% | 15% |
| أقلّ بأكثر من 40% | 20% |
مؤشّر دبي الذكي للإيجارات يحدّد المرجع، والمرسوم يحكم ما يجوز فعله في الفارق. وأيّ زيادة تحتاج كذلك إشعارًا قبل تسعين يومًا من انتهاء العقد، بموجب المادة 14 المعدّلة.
طبّق ذلك على وحدة أجرتها السوقية 100,000 درهم ويدفع مستأجرها الحالي 85,000 درهم، أي فارق 15%.
| التجديد | الزيادة المسموحة | الأجرة الجديدة | ما زال أقلّ من 100,000 درهم بـ |
|---|---|---|---|
| الأوّل | 5% | 89,250 درهمًا | 10,750 درهمًا |
| الثاني | 5% | 93,713 درهمًا | 6,287 درهمًا |
| الثالث | 5% | 98,399 درهمًا | 1,601 درهم |
ثلاث سنوات لإغلاق فارق 15%، بافتراض ثبات المرجع نفسه، وهو لن يثبت. وذلك تراكميًّا نحو 31,000 درهم من الإيجار لن تحصّله مقارنةً بوحدة خالية تؤجّرها بسعر السوق من اليوم الأوّل. هذا الرقم هو موقفك التفاوضي في السعر، وهو حجّة أمتن كثيرًا من طلب خصم لمجرّد أنّ العقار مشغول.
والفخّ داخل الفخّ: إذا أتممت الشراء داخل آخر تسعين يومًا من العقد، فقد فوّتت نافذة الإشعار كلّها. ويتجدّد العقد بشروطه القائمة سنة كاملة أخرى بالأجرة القديمة، مهما قال المؤشّر.
ما تساويه الوحدة المؤجَّرة فعلًا
اجمع العناصر وسيصبح التقييم حسابيًّا لا عاطفيًّا.
- ابدأ من قيمة الوحدة خالية في المبنى نفسه.
- اخصم فارق الإيجار حتى تبلغ الأجرة المرجع، بحسب شرائح المرسوم 43 أعلاه.
- اخصم كلفة جدولك الزمني للاستلام. فإن احتجت العقار خاليًا، تعني مدّة الإشعار اثني عشر شهرًا إضافية من إيجار شخص آخر في عقار تملكه، وسنة لا تستطيع فيها التجديد والترميم.
- أضف ما وفّرته من فراغ وكلفة تأجير. الوحدة الخالية تكلّف عادةً شهرًا إلى شهرين من الإيجار حتى تؤجَّر، زائد عمولة التأجير، زائد رسوم الخدمات التي تدفعها وهي فارغة.
- أضف قيمة اليقين. دخل يسري بمبلغ معروف، من مستأجر له سجلّ سداد معروف، له قيمة حقيقية لمشترٍ بتمويل يبدأ قسطه من تاريخ النقل.
وللمستثمر الباحث عن العائد وحده، تكون الوحدة المؤجَّرة تأجيرًا جيّدًا بخصم صغير صفقةً أفضل في الغالب، لأنّ السنة الأولى من التملّك هي السنة التي يكسب فيها الشراء الخالي أقلّ ما يكسب. أمّا المشتري الذي يريد السكن، فيجب أن يغطّي الخصم سنة انتظار، وهذا رقم أكبر بكثير مما يقبله معظم البائعين.
التمويل والتقييم ونظرة البنك
وجود مستأجر لا يمنع البنك من التمويل. فحدود نسبة التمويل إلى القيمة، ونسبة عبء الدين 50%، والحدّ الأقصى للمدّة 25 سنة، كلّها تنطبق كما تنطبق على وحدة خالية.
وثلاثة فروق عملية تستحقّ المعرفة قبل التقديم.
المقيّم سيطلب رؤية عقد الإيجار. توقّع تقديم العقد وشهادة إيجاري. وفي الشراء الاستثماري ينظر بعض المموّلين إلى الأجرة الفعلية مقابل أجرة السوق، والعقد الطويل بأجرة منخفضة لا يخدم الملفّ.
الوصول قد يكون صعبًا. فالتقييم يتطلّب معاينة، وللمستأجر حقّ الانتفاع الهادئ. المستأجر المتعاون يجعل الأمر بلا قيمة تُذكر، وغير المتعاون قد يضيف أسبوعًا إلى الجدول، وذلك الأسبوع يقتطع من صلاحية موافقتك المبدئية.
كلفتك لا تتغيّر. احسب المعتاد: 4% لدائرة الأراضي والأملاك زائد 580 درهمًا، ورسم مكتب التسجيل الأمين 4,000 درهم دون 500,000 درهم و4,200 درهم فوقها، وعمولة الوساطة 2% زائد ضريبة القيمة المضافة، وشهادة عدم ممانعة من المطوّر بنحو 1,500 درهم، وفي حالة التمويل تسجيل الرهن بنسبة 0.25% من القرض زائد 290 درهمًا.
المستندات التي يجب طلبها قبل التوقيع على أيّ شيء
- عقد الإيجار الموقّع بكلّ صفحاته، وأيّ ملحق عدّل الأجرة أو المدّة
- شهادة إيجاري، ويجب أن تطابق العقد والوحدة
- إثبات الإيجار المدفوع فعلًا، أي كشوف حساب أو شيكات مصروفة لا كلام البائع
- جدول الشيكات بتواريخها ومبالغها وأيّها صُرف
- تأكيد مكتوب لمبلغ التأمين ومن يحتجزه
- أيّ إشعار إخلاء أو زيادة سُلّم أصلًا، بختم الكاتب العدل أو إيصال البريد المسجّل
- أيّ نزاع قائم أمام مركز فضّ المنازعات الإيجارية، بما فيه قضايا رفعها البائع وخسرها
- كشف رسوم الخدمات من شركة الإدارة، لتعرف كلفة الاحتفاظ بالوحدة
- بيان مكتوب بطلبات الصيانة المعلّقة، لأنّ الالتزامات غير المنفّذة تنتقل إليك
البائع الذي يقدّم التسعة سريعًا بائع إيجاره منظّم. والذي لا يستطيع تقديم شهادة إيجاري أو جدول الشيكات يقول لك شيئًا.
الأسئلة الشائعة
هل يمكنني شراء عقار في دبي فيه مستأجر؟
نعم، وهو أمر شائع. تنصّ المادة 28 من القانون رقم 26 لسنة 2007 على أنّ نقل الملكية لا يؤثّر في حقّ المستأجر في البقاء بموجب عقد محدّد المدّة، فتشتري العقار مع الإيجار وتصبح المالك المؤجِّر بالشروط المتّفق عليها سابقًا. ويصبح الإيجار لك من تاريخ نقل الملكية.
هل يستطيع المالك الجديد إخلاء المستأجر في دبي بعد الشراء؟
ليس لمجرّد تغيّر الملكية. على المالك الجديد الاستناد إلى أحد الأسباب الأربعة في المادة 25(2) بتعديل القانون رقم 33 لسنة 2008، وإخطار المستأجر قبل اثني عشر شهرًا على الأقلّ عن طريق الكاتب العدل أو بالبريد المسجّل. ولا يوجد طريق أقصر للمالك الجديد، والإشعار بالبريد الإلكتروني أو الواتساب باطل.
هل ينتقل إشعار الإخلاء بمدّة اثني عشر شهرًا إلى المالك الجديد؟
المسألة غير محسومة. فقد سمحت بعض نتائج مركز فضّ المنازعات الإيجارية للمشتري بالاعتماد على إشعار أرسله البائع على أساس أنّه يتعلّق بالعقار، في حين وجّهت إرشادات المركز نفسه الملّاك الجدد إلى إرسال إشعارهم. ولا توجد في دبي سابقة ملزمة، فالمشتري المحتاج إلى الاستلام خاليًا ينبغي أن يحسب إرسال إشعار جديد وانتظار اثني عشر شهرًا من تاريخ تملّكه.
ماذا يحدث لشيكات الإيجار عند بيع عقار مؤجَّر في دبي؟
تبقى مستحقّة للبائع لأنّها كُتبت باسمه. ولا يوزّعها قانون الإيجار، فتقسيم أيّ فترة مدفوعة سلفًا يجب الاتفاق عليه في عقد البيع، وعادةً كتسوية على السعر في يوم النقل. أمّا الشيكات غير المصروفة فينبغي تسليمها واستبدالها بشيكات جديدة باسم المشتري.
لمن يبقى مبلغ التأمين عند تغيّر مالك العقار في دبي؟
لمن ينصّ عليه عقد البيع. والمبلغ، وهو عرفًا 5% من الأجرة السنوية، مال المستأجر محتجز مقابل الأضرار، والتزام ردّه في نهاية الإيجار يقع على المالك الحالي. فإن أبقاه البائع ردّه المالك الجديد لاحقًا من أمواله، ولذلك ينبغي نقله عند الإتمام وتوثيقه كتابةً.
هل يمكنني زيادة الإيجار بعد شراء عقار مؤجَّر في دبي؟
فقط في حدود المرسوم 43 لسنة 2013 وبإشعار قبل تسعين يومًا من انتهاء العقد. فإذا كانت الأجرة الحالية في حدود 10% من مؤشّر السوق لا تُجاز أيّ زيادة أصلًا، والحدّ الأقصى 20% حين تكون الأجرة أقلّ من المرجع بأكثر من 40%. وشراء العقار لا ينشئ حقًّا جديدًا في إعادة تسعيره.
هل يجب تحديث إيجاري عند تغيّر المالك؟
نعم. فالتسجيل يبقى باسم المالك السابق بعد النقل، وينبغي تحديثه بسند ملكيتك حتى يشير السجلّ وحساب هيئة كهرباء ومياه دبي وأيّ قضية مستقبلية أمام مركز فضّ المنازعات إلى المالك الصحيح. وعمليًّا يحدث ذلك عند التجديد بإصدار عقد جديد باسم المالك الجديد.
هل العقار المؤجَّر أرخص في الشراء في دبي؟
ينبغي أن يكون كذلك عادةً، والخصم قابل للحساب لا مجرّد عرف. احسب الإيجار الذي ستفوّته حتى تغلق شرائح المرسوم 43 الفارق مع السوق، وأضف كلفة أيّ فترة انتظار للاستلام، ثمّ اخصم ما توفّره من فراغ وكلفة تأجير بفضل وراثة مستأجر يدفع. وعلى أجرة أقلّ من السوق بـ15% يبلغ ذلك الحساب نحو 31,000 درهم على أجرة سوقية قدرها 100,000 درهم.
هل أستطيع الحصول على تمويل عقاري لشراء عقار مؤجَّر في دبي؟
نعم. فحدود المصرف المركزي لنسبة التمويل إلى القيمة، ونسبة عبء الدين 50%، وحدّ المدّة 25 سنة، تنطبق كالمعتاد. وسيطلب المموّل عقد الإيجار وشهادة إيجاري، ويحتاج المقيّم دخول الوحدة، وفي الشراء الاستثماري يقارن بعض البنوك الأجرة التعاقدية بأجرة السوق عند دراسة الملفّ.
الخلاصة
شراء عقار مؤجَّر شراء دخل. وهو المقايضة الصحيحة إذا أردت أن يبدأ العائد من تاريخ النقل، والخاطئة إذا كنت تحتاج المفاتيح.
احسم الشيكات ومبلغ التأمين وتوزيع الإيجار داخل نموذج F، فلا شيء من ذلك قابل للإصلاح بعده. وسعّر الأجرة الأقلّ من السوق بشرائح المرسوم 43 بدل الجدال فيها. وافترض أنّك سترسل إشعارك بنفسك بمدّة اثني عشر شهرًا إن أردت العقار خاليًا، واعتبر إشعار البائع مكسبًا إضافيًّا لا خطّة. ولا تُتمّ الشراء داخل آخر تسعين يومًا من عقد إيجار دون قبول أنّ الأجرة ثابتة سنة أخرى.
يراجع فريقنا ملفّ الإيجار قبل التوقيع على نموذج F لا بعده، وهي النقطة الوحيدة التي يمكن فيها تغيير أيّ شيء.
هذه معلومات عامّة عن قانون الإيجار وممارسة نقل الملكية في دبي حتى أكتوبر 2026، وليست استشارة قانونية. ويحكم الموقف القانون رقم 26 لسنة 2007 بتعديل القانون رقم 33 لسنة 2008، والمرسوم رقم 43 لسنة 2013، وإجراءات مركز فضّ المنازعات الإيجارية، وتتوقّف النتائج في كلّ حالة على وقائعها. اطلب استشارة في عقد إيجار محدّد قبل الالتزام.
